Ein Vermögensschaden ist ein rein wirtschaftlicher Nachteil, der ohne körperliche Verletzung oder Beschädigung eines Gegenstands entsteht. Im Immobilienrecht tritt er häufig auf, wenn Informationen verschwiegen werden, Beratungsfehler passieren oder Pflichten aus einem Vertrag nicht eingehalten werden. Er kann den Käufer treffen, aber genauso den Verkäufer oder eine beauftragte Fachperson.
Wann und wie gehaftet wird
Das deutsche Recht unterscheidet hier sehr genau. Wer außerhalb eines Vertrags einen reinen Vermögensschaden verursacht, haftet nach § 823 Absatz 1 BGB grundsätzlich nicht, weil das Vermögen dort kein geschütztes Rechtsgut ist. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Schutzgesetz verletzt wird oder jemand nach § 826 BGB vorsätzlich und sittenwidrig handelt. Die Hürde dafür ist hoch.
Innerhalb eines Vertragsverhältnisses sieht es anders aus. Nach § 280 BGB schuldet jede Partei, die eine Vertragspflicht verletzt, vollen Schadensersatz. Das gilt auch für vorvertragliche Pflichten, also die Phase zwischen erstem Gespräch und Notartermin. Für Fachleute wie Architekten, Makler, Sachverständige und Notare kommt noch die Berufshaftung dazu: Wer gegen Vergütung berät, haftet für Fehler in dieser Beratung.
Typische Fälle beim Immobilienverkauf
In der Praxis begegnen uns als Maklerbüro im Remstal vor allem diese Konstellationen:
- Ein verschwiegener Mangel, zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden oder eine nicht genehmigte Umbaumaßnahme, führt nach dem Kauf zu einer Kaufpreisminderung oder zu Reparaturkosten, die der Käufer als Schaden geltend macht.
- Ein fehlerhaftes Wertgutachten eines Sachverständigen setzt den Kaufpreis zu niedrig oder zu hoch an. Der Verkäufer verliert Erlös, der Käufer zahlt zu viel.
- Falsche Angaben im Exposé, etwa zur Wohnfläche oder zu baulichen Eigenschaften, können Makler haftbar machen, wenn sie nicht sorgfältig recherchiert wurden.
- Finanzierungskosten, die ein Käufer aufgewandt hat und die durch einen geplatzten Kauf nutzlos wurden, zählen ebenfalls zum ersatzfähigen Schaden.
- Entgangener Gewinn nach § 252 BGB ist zwar grundsätzlich erstattungsfähig, aber die Darlegungslast ist hoch.
Schaden berechnen und nachweisen
Die Grundlage jeder Schadensberechnung ist die sogenannte Differenzhypothese: Verglichen wird das Vermögen, das der Geschädigte ohne das schädigende Ereignis hätte, mit dem, was er tatsächlich hat. Der Unterschied ist der Schaden.
Die Beweislast liegt beim Geschädigten. Er muss die Pflichtverletzung, den Schaden selbst und den ursächlichen Zusammenhang zwischen beidem nachweisen. Das ist in der Praxis die größte Hürde. Bei bestimmten Berufsgruppen, etwa beim Architekten oder Gutachter, kann es unter Umständen zu einer Umkehr der Beweislast kommen, wenn der Fehler aus dem Verantwortungsbereich der Fachperson stammt. Die Verjährung beträgt in der Regel drei Jahre ab Kenntnis des Schadens. Bei Baumängeln gilt nach § 634a BGB eine fünfjährige Frist ab Abnahme des Werks. Wer Fristen verschläft, verliert seinen Anspruch.
Außerdem gilt: Wer einen Schaden erleidet, muss ihn so gering wie möglich halten. Wartet jemand bewusst zu, obwohl er den Schaden hätte begrenzen können, riskiert er, auf einem Teil der Kosten sitzen zu bleiben.
Was Eigentümer vorbeugend tun können
Aus unserer Arbeit, und aus der Planungspraxis, die unser Architekt einbringt, lässt sich das auf wenige Grundsätze herunterbrechen. Beauftragen Sie vor einem Kauf oder Verkauf einen unabhängigen Sachverständigen, wenn Sie Zweifel an Zustand oder Wert haben. Prüfen Sie das Grundbuch auf Belastungen und Dienstbarkeiten. Halten Sie mündliche Absprachen schriftlich fest. Wer als Berater tätig ist, sollte eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung haben. Und tritt ein Schaden ein, sollten Sie sofort sämtliche Belege sichern und rechtlichen Rat einholen, bevor Fristen ablaufen.