Der Marktwert einer Immobilie ist der Preis, den ein informierter, nicht unter Druck stehender Käufer bei normalen Marktbedingungen bereit wäre zu zahlen. Er deckt sich mit dem Begriff Verkehrswert, der im deutschen Baugesetzbuch verankert ist. Beide Begriffe beschreiben dieselbe Größe: den wahrscheinlichsten Preis in einem freien, transparenten Markt. Für Sie als Eigentümer ist er die wichtigste Zahl vor jedem Verkauf.
Wie der Marktwert ermittelt wird
Sachverständige greifen auf drei gesetzlich anerkannte Verfahren zurück, je nach Art der Immobilie. Das Vergleichswertverfahren setzt tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Objekte ins Verhältnis zur eigenen Immobilie. Es liefert die zuverlässigsten Ergebnisse, wenn genügend Vergleichsdaten vorhanden sind. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises und der eigene Gutachterausschuss der Stadt Fellbach veröffentlichen regelmäßig Kaufpreissammlungen, auf die zertifizierte Sachverständige zurückgreifen.
Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Objekten zum Einsatz: Es kapitalisiert die nachhaltigen Mieteinnahmen und stellt so den Investitionswert dar. Das Sachwertverfahren berechnet Grundstückswert und Gebäudesubstanz getrennt und wird vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern angewendet, für die es wenig Vergleichsverkäufe gibt.
Was den Marktwert im Remstal besonders bewegt
Die Lage ist der dominante Faktor, das gilt überall. Im Remstal fällt der Lageunterschied jedoch besonders stark aus. Innerhalb derselben Postleitzahl können Hanglagen am Kappelberg und Wohnlagen an einer Durchgangsstraße um mehrere Hunderttausend Euro auseinanderliegen. Bodenrichtwerte im Rems-Murr-Kreis bewegen sich grob zwischen 400 und 610 EUR/m², mit Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende. Die aktuellen Werte können Sie kostenlos über BORIS-BW abrufen.
Neben der Mikrolage prägen Zustand, Ausstattung und Baujahr den Wert erheblich. Aus der Planungspraxis kennen wir, wie stark energetische Mängel oder nicht genehmigungsfähige Umbauten den erzielbaren Preis drücken. Das Zinsniveau, die Nachfrage durch Pendler aus Stuttgart und die regionale Wirtschaftslage kommen als übergeordnete Faktoren hinzu. Marktwerte können sich deshalb innerhalb weniger Jahre spürbar verschieben, ein älteres Gutachten taugt kaum als Grundlage für die aktuelle Preisfindung.
Was ein falscher Wertansatz kostet
Liegt der Angebotspreis deutlich über dem Marktwert, verlängert sich die Vermarktungszeit. Käufer und ihre Banken prüfen kritisch, ob die Finanzierung durch den Marktwert gedeckt ist. Weicht der Kaufpreis zu stark ab, kann die Bank die Finanzierung kürzen oder ablehnen, das gefährdet den Abschluss. Ein Preis unter dem Marktwert schadet dagegen Ihnen als Verkäufer direkt.
Für Erbschaften, Schenkungen und steuerliche Bewertungen ist der Marktwert ohnehin Pflicht. Das Finanzamt greift auf eigene Bewertungsverfahren zurück, die vom tatsächlichen Marktwert abweichen können. In Baden-Württemberg gilt bei der Grundsteuer das modifizierte Bodenwertmodell, das nur Grundstücksfläche und Bodenrichtwert berücksichtigt, das Gebäude bleibt dabei außen vor. Das hat keinen direkten Einfluss auf den Marktwert beim Verkauf, zeigt aber, wie unterschiedlich Immobilienwerte je nach Anlass berechnet werden.
Ein sauber ermittelter Marktwert schützt Sie vor beiden Extremen und gibt Ihnen eine belastbare Position in der Preisverhandlung.