Im Immobilienrecht bezeichnet die Verfügung jedes Rechtsgeschäft, das unmittelbar auf ein bestehendes Recht einwirkt: Es überträgt es, belastet es, ändert es oder hebt es auf. Der Kaufvertrag selbst ist keine Verfügung, er begründet nur die Pflicht zur Übereignung. Die Verfügung, also der eigentliche Rechtsakt, folgt danach.
Verpflichtung und Vollzug: zwei verschiedene Dinge
Das deutsche Recht hält Verpflichtungsgeschäft und Verfügung strikt auseinander. Das nennt sich Trennungsprinzip. Der notariell beurkundete Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer, das Eigentum zu übertragen. Die Auflassung, also die gemeinsame Erklärung beider Parteien vor dem Notar, vollzieht diesen Wechsel dann tatsächlich. Rechtswirksam wird das Ganze erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Dazu kommt das sogenannte Abstraktionsprinzip: Beide Rechtsgeschäfte sind voneinander unabhängig. Ist der Kaufvertrag aus irgendeinem Grund nichtig, kann das Eigentum dennoch wirksam übergegangen sein, wenn Auflassung und Eintragung bereits stattgefunden haben. Die Rückabwicklung muss dann auf einem anderen Weg erfolgen. Das klingt nach einem Randfall, ist in der Praxis aber relevant, sobald Verträge angefochten oder nachträglich für unwirksam erklärt werden.
Welche Arten von Verfügungen es gibt
Der Eigentumswechsel ist die bekannteste, aber bei weitem nicht die einzige Verfügung. Im Grundbuch lassen sich Rechte auch begründen, also belasten. Klassische Beispiele sind die Grundschuldbestellung zur Absicherung eines Darlehens, die Eintragung einer Dienstbarkeit (etwa ein Wegerecht zugunsten des Nachbarn) oder ein dingliches Wohnrecht. Auch das Gegenteil ist eine Verfügung: die Löschung solcher Belastungen, wenn sie nicht mehr benötigt werden. Wer sein Haus lastenfrei übergeben will, muss dafür sorgen, dass eingetragene Grundschulden vor oder mit dem Eigentumsübergang gelöscht oder abgetreten werden. Das koordiniert der Notar, aber die Weichen stellt der Eigentümer rechtzeitig.
Eine weitere Art ist die Rangänderung. Sie regelt die Reihenfolge, in der Gläubiger im Grundbuch bedient werden. Bei einer Umfinanzierung ist das ein praktisch häufiges Thema.
Wer überhaupt verfügen darf
Verfügen kann nur, wer dazu berechtigt ist. Bei Eigentum bedeutet das: der eingetragene Eigentümer. Wer das Grundbuch als Käufer zurate zieht und dort auf einen bestimmten Eigentümer vertraut, ist in der Regel geschützt, selbst wenn das Grundbuch in dem Moment nicht mehr aktuell sein sollte. Diesen Vertrauensschutz nennt der Jurist den gutgläubigen Erwerb.
Auf der anderen Seite gibt es Verfügungsverbote: Ein gerichtlicher Arrest, ein laufendes Insolvenzverfahren oder eine eingetragene Vormerkung können verhindern, dass jemand wirksam über sein Grundstück verfügt. Ein rein vertraglich vereinbartes Veräußerungsverbot, also eine Absprache ohne Grundbucheintragung, bindet nur die Vertragsparteien. Gegenüber einem gutgläubigen Dritten entfaltet es keine Wirkung.
Was das für den Verkaufsprozess bedeutet
Für Sie als Eigentümer im Remstal läuft der Prozess in zwei klar getrennten Phasen ab. Beim Notartermin werden Kaufvertrag und Auflassung beurkundet. Der Kaufvertrag verpflichtet, die Auflassung verfügt. Der Notar beim Amtsgericht Waiblingen, das seit 2017 das zentral zuständige Grundbuchamt für den Rems-Murr-Kreis beherbergt, kümmert sich anschließend um die Eintragung. Erst in dem Moment, in dem der neue Eigentümer im Grundbuch steht, ist der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen. Die Schlüsselübergabe vorher ist ein praktischer, kein rechtlicher Akt.
Eine Vormerkung, die in der Regel direkt nach dem Kaufvertrag eingetragen wird, sichert den Anspruch des Käufers auf diese künftige Verfügung. Sie schützt ihn davor, dass der Verkäufer in der Zwischenzeit anderweitig über das Grundstück verfügt oder ein Gläubiger vollstreckt.