Als Unterkellerung bezeichnet man die Ausführung eines Gebäudes mit einem oder mehreren nutzbaren Geschossen unterhalb der Geländeoberfläche. Der Keller kann für Lager, Haustechnik oder Wohnzwecke genutzt werden, treibt die Baukosten aber spürbar in die Höhe. Die Entscheidung fällt in der Regel einmalig bei der Planung, weil eine nachträgliche Unterkellerung technisch aufwendig und fast nie wirtschaftlich ist.
Welche Formen es gibt
Die klassische Vollunterkellerung erstreckt sich unter der gesamten Grundfläche des Gebäudes und schafft den meisten Zusatzraum. Die Teilunterkellerung beschränkt sich auf einen Gebäudeabschnitt, etwa unter dem Hauswirtschaftsbereich oder der Garage, und ist günstiger, liefert aber weniger Nutzfläche. Die Tiefgarage ist eine Sonderform, bei der der Fokus auf dem Abstellen von Fahrzeugen liegt und die baurechtlich gesondert bewertet wird.
Was der Keller kostet und wo es teurer wird
Grob gerechnet kommen pro Quadratmeter Kellerfläche je nach Boden und Ausstattung 300–600 EUR hinzu, verglichen mit einer einfachen Bodenplatte bedeutet das für ein durchschnittliches Einfamilienhaus schnell 30.000–60.000 EUR Mehraufwand. Die entscheidenden Kostentreiber sind der Baugrund und das Grundwasser. Aus der Planung kennen wir Fälle, bei denen ein unerwarteter Grundwasserstand die Abdichtungsanforderungen erheblich verändert hat und die kalkulierten Kosten weit überschritten wurden. Im Remstal kommen Hanglagen hinzu: Am Kappelberg in Fellbach oder in den Steillagen rund um Kernen können Geländeeinschnitte und besondere Hangentwässerung die Kosten weiter nach oben treiben. Ein Bodengutachten vor der Planung ist deshalb kein Komfort, sondern Pflicht.
Abdichtung: die Weichenstellung
Zwei Systeme stehen im Wesentlichen zur Wahl. Die Weiße Wanne besteht aus wasserundurchlässigem WU-Beton, der selbst die Dichtungsaufgabe übernimmt. Die Schwarze Wanne legt eine Bitumenbahn oder eine Kunststoffdichtungsbahn von außen auf das Mauerwerk. Beide Varianten richten sich nach DIN 18533 und müssen auf die tatsächliche Wasserbelastung des Standorts abgestimmt sein. Wird die Druckwassersituation unterschätzt, folgen Feuchtigkeitsschäden, die im Nachhinein aufwendig und teuer zu sanieren sind.
Keller oder Bodenplatte: die Abwägung
Die Bodenplatte ist günstiger, schneller hergestellt und bringt kein Feuchterisiko aus dem Erdreich mit sich. Für viele Bauherren ist sie die wirtschaftlich vernünftige Wahl, solange ausreichend Fläche im Erdgeschoss vorhanden ist. Der Keller lohnt sich vor allem dann, wenn Grundstückspreise hoch sind, also jeder oberirdische Quadratmeter teuer ist, wenn viel Technik und Stauraum untergebracht werden soll und wenn der Baugrund keine aufwendige Sonderlösung erfordert. Im Remstal liegen Bodenrichtwerte vielerorts am oberen Rand im Kreisvergleich: Wer in Fellbach oder Kernen im Remstal für 500–600 EUR je Quadratmeter Boden zahlt, hat ein anderes Kosten-Nutzen-Verhältnis beim Keller als jemand mit günstigerem Bauland.
Wohnnutzung im Keller: was baurechtlich gilt
Ob Kellerräume als Wohnraum angerechnet werden dürfen, regelt in Baden-Württemberg die Landesbauordnung (LBO BW). Erforderlich sind unter anderem ausreichende lichte Raumhöhe, natürliche Belichtung und Belüftung sowie geeignete Fluchtwege. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte mit eigener unterer Baurechtsbehörde werden solche Fragen direkt beim städtischen Baurechtsamt geklärt. Für Bauvorhaben in Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig. Ohne diese Voraussetzungen gilt ein Kellerraum baurechtlich nicht als Wohnfläche, auch wenn er gut ausgebaut ist.
Häufige Frage: Kann ich den Keller nachträglich als Wohnraum umwidmen, wenn ich ihn ordentlich ausbaue?
Nicht automatisch. Der Ausbau allein reicht nicht: Entscheidend ist, ob der Raum die baurechtlichen Anforderungen der LBO BW erfüllt, insbesondere Raumhöhe, Tageslicht und Entfluchtung. Dafür brauchen Sie eine Baugenehmigung oder zumindest eine Nutzungsänderung, je nach Gemeinde. Wir empfehlen, das vor einem teuren Ausbau bei der zuständigen Baurechtsbehörde zu klären, weil eine nachträgliche Ablehnung den Aufwand wertlos macht.