Der Keller umfasst alle Räume eines Gebäudes, die unterhalb des Erdgeschosses liegen und ganz oder teilweise in die Erde eingebettet sind. Je nach Bauweise reicht er unter die gesamte Grundfläche oder nur unter Teile davon. Für Eigentümer ist er ein Thema mit zwei Seiten: Als Nutzfläche ist er oft unverzichtbar, als Bauposten treibt er die Kosten merklich in die Höhe.
Welche Kellerformen es gibt
Die gängigste Variante ist der Vollkeller, der sich unter der gesamten Gebäudegrundfläche erstreckt. Er bietet die größte Nutzfläche, erfordert aber auch den aufwändigsten Erdaushub. Der Teilkeller liegt nur unter einem Abschnitt des Hauses, was den Aufwand reduziert, aber auch den Stauraum begrenzt.
Beim Hochkeller ragt ein Teil der Kellerwände über das Geländeniveau. Das erlaubt Fensteröffnungen und verbessert die Belichtung erheblich, was später eine Umnutzung vereinfacht. Der Tiefkeller hingegen liegt vollständig unter der Erde. Er ist am stärksten vor Feuchtigkeit zu schützen und stellt die höchsten Anforderungen an die Abdichtung.
Nutzung: Technik, Lager oder Wohnraum
Im Alltag übernimmt der Keller häufig die unscheinbarsten, aber wichtigsten Aufgaben: Heizung, Warmwasserbereiter, Hausanschlüsse und Waschmaschine finden dort Platz, ohne Wohnfläche zu beanspruchen. Als Lagerraum für Vorräte, Fahrräder, Werkzeug oder Saisonware ist er für viele Eigentümer schlicht unverzichtbar.
Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich ein Keller als Wohn- oder Aufenthaltsraum nutzen. Dafür fordert die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) unter anderem ausreichende lichte Raumhöhe und eine funktionierende Belichtung über Fenster oder Lichtschächte. Hochkeller erfüllen diese Bedingung oft bereits im Rohbauzustand. Tiefer liegende Räume kommen dagegen selten über den Status eines Hobbyraums, einer Werkstatt oder eines Fitnesszimmers hinaus.
Kosten und die Alternative Bodenplatte
Ein Keller kostet gegenüber einer einfachen Bodenplatte spürbar mehr. Aus der Planung kennen wir Mehrkosten von grob 40.000 bis 70.000 Euro, je nach Bodenverhältnissen, Abdichtungsaufwand und Ausbaustandard. Auf Grundstücken mit hohem Grundwasserstand oder schwierigen Bodenschichten steigt dieser Betrag weiter.
Die Alternative ist eine Bodenplatte mit einem Hauswirtschaftsraum im Erdgeschoss. Das spart Baukosten, verbraucht aber Wohnfläche an anderer Stelle. Im Remstal, wo Grundstückspreise in Fellbach, Kernen oder Waiblingen am oberen Rand des Kreisgebiets liegen, kann die eingesparte Wohnfläche im Erdgeschoss wirtschaftlich deutlich teurer werden als der Keller selbst.
Beispielrechnung: Keller oder Bodenplatte?
Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche in Kernen im Remstal:
- Mehrkosten Keller gegenüber Bodenplatte: ca. 50.000 EUR
- Gewonnene Nutzfläche Keller: ca. 80 m² (Technik, Lager, Hobbyraum)
- Alternativkosten, wenn 15 m² Hauswirtschaft im EG entfallen und stattdessen Wohnfläche entsteht: kein direkter Ausgleich, aber die restliche Wohnfläche bleibt vollständig erhalten
- Bei einem lokalen Bodenwert von rund 500 EUR/m² entfällt auf ein solches Grundstück bereits ein erheblicher Wertanteil; ein Keller ersetzt keinen Quadratmeter Wohnfläche, kann aber die Wohnqualität und die Vermarktbarkeit verbessern
- Beim Verkauf wird ein ausgebauter, trockener Keller im Exposé als Nutzfläche ausgewiesen und von Käufern honoriert; ein feuchter oder nicht ausgebauter Keller kann dagegen wertmindernd wirken
Die Entscheidung für oder gegen Keller lässt sich also nicht pauschal treffen. Sie hängt vom Grundstück, vom Verwendungszweck und davon ab, wie die gesparte oder gewonnene Fläche langfristig genutzt werden soll.