Der Unterbau umfasst alles, was ein Gebäude von unten trägt: Fundament, Bodenplatte und, wo vorhanden, das Kellergeschoss mit seinen Wänden und der Decke darüber. Diese Konstruktion nimmt sämtliche Lasten des Oberbaus auf und leitet sie in den Baugrund ab. Klingt technisch, hat aber sehr direkte Konsequenzen: Ein mangelhafter Unterbau ist einer der teuersten Schäden, auf die Sie als Eigentümer stoßen können.
Was zum Unterbau gehört
Das Fundament bildet die unterste Schicht. Je nach Bodenverhältnissen kommen Streifenfundamente (unter tragenden Wänden), Plattenfundamente (bei weichem oder ungleichmäßigem Untergrund) oder Einzelfundamente (unter Stützen) zum Einsatz. Wichtig: Fundamente müssen frostsicher tief in den Boden reichen, in unseren Breiten in der Regel mindestens 80 Zentimeter unter Gelände.
Die Bodenplatte liegt auf dem Fundament auf, verteilt die Last großflächig und schließt das Gebäude nach unten hin ab. Sie braucht eine funktionierende Abdichtung gegen aufsteigende Feuchtigkeit, sonst zieht sich das Problem durch das ganze Haus.
Gibt es ein Kellergeschoss, kommen tragende Kellerwände aus Beton oder Mauerwerk sowie eine Kellerdecke hinzu, die den Übergang zum Erdgeschoss bildet. Der Keller vergrößert den nutzbaren Raum, erhöht aber auch den konstruktiven Aufwand erheblich.
Flachgründung oder Tiefgründung
Bei tragfähigem Baugrund reicht eine Flachgründung. Das ist der Normalfall und die günstigere Lösung. Ist der Untergrund weich, wassergesättigt oder inhomogen, muss tief gegründet werden: Stahlbetonpfähle werden dann bis in tragfähige Schichten abgeteuft. Das ist aufwendig und kann den Rohbau spürbar verteuern.
Im Remstal treffen Sie auf beides. Ebene Talbereiche entlang der Rems haben mitunter aufgefüllte oder weniger tragfähige Böden. Hanglagen am Kappelberg oder in den Weinberghängen rund um Fellbach und Kernen stellen eigene Anforderungen an Gründung und Drainage. Aus der Planung kennen wir Projekte, bei denen ein Bodengutachten die Kosten deutlich nach oben korrigiert hat. Deshalb gehört das Gutachten vor der Entwurfsplanung, nicht danach.
Abdichtung und Dämmung
Ob ein Keller trocken bleibt, entscheidet sich an der Abdichtungsebene. Bei normalem Bodenwasser genügt meist eine bituminöse Beschichtung. Steht Grundwasser an oder drückt Wasser saisonal von außen gegen die Wand, brauchen Sie entweder eine weiße Wanne (wasserundurchlässiger Beton, kurz WU-Beton) oder eine sogenannte schwarze Wanne aus Bitumenbahnen. Beide Lösungen sind technisch ausgereift, aber nicht billig, und nachträgliches Nachrüsten ist ein Vielfaches teurer als richtige Ausführung im Neubau.
Außerdem schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Mindeststandards für den Wärmeschutz am Boden vor. Die Perimeterdämmung aus extrudiertem Polystyrol (XPS) sitzt außen an der Kellerwand, verträgt Erdberührung und Feuchtigkeit und schließt Wärmebrücken am Übergang zur Bodenplatte.
Kosten und typische Risiken
Der Unterbau macht je nach Ausführung 10 bis 20 Prozent der gesamten Baukosten aus, mit Keller eher am oberen Ende dieser Spanne. Was die Kosten nach oben treibt:
- schlechte Bodenverhältnisse, die eine Tiefgründung erzwingen
- hohes Grundwasser mit entsprechenden Abdichtungsanforderungen
- Hanglagen mit Hangwasser und Drainagepflicht
- nachträgliche Trockenlegung bei undichter oder fehlender Abdichtung
- Setzungsrisse durch ungleichmäßigen Baugrund
Gerade beim Kauf älterer Bestandsgebäude im Remstal lohnt ein genauer Blick in den Keller. Feuchte Wände, Ausblühungen oder Schimmelspuren sind Warnsignale, die Sie im Zweifel durch einen Sachverständigen einschätzen lassen sollten, bevor Sie einen Kaufpreis akzeptieren.