Die Übergabe ist der Zeitpunkt, an dem der Käufer tatsächlich die Herrschaft über die Immobilie übernimmt: Er bekommt die Schlüssel, darf das Objekt nutzen und trägt ab sofort die laufenden Kosten und Risiken. Dieser Moment fällt in der Regel auf den Tag, an dem der Kaufpreis vollständig auf dem Notaranderkonto oder direkt beim Verkäufer eingegangen ist. Rechtlich ist die Übergabe strikt von der Eigentumsübertragung zu trennen, denn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt separat und meistens einige Wochen später.
Was beim Übergabetermin passiert
Käufer und Verkäufer gehen das Objekt gemeinsam durch. Dabei werden sämtliche Zählerstände abgelesen und notiert, weil ab genau diesem Zeitpunkt Strom, Gas und Wasser auf den Käufer laufen. Alle Schlüssel wechseln den Besitzer, und zwar vollständig: Haustür, Keller, Briefkasten, Garagentor, eventuell Aufzug oder Nebengebäude. Was auf dem Tisch liegt, muss gezählt werden.
Gleichzeitig prüfen beide Parteien den Zustand der Immobilie. Sichtbare Schäden, die beim Besichtigungstermin noch nicht da waren, gehören in das Protokoll. Das ist kein Misstrauensvotum, sondern vernünftiger Selbstschutz für beide Seiten. Unser Architekt kennt aus der Planung und aus Übergaben viele Situationen, in denen ein nicht notierter Riss oder eine vergessene Feuchtstelle später zu ernsthaften Streitigkeiten geführt hat.
Das Übergabeprotokoll
Das Protokoll ist die einzige verlässliche Grundlage, wenn später Fragen auftauchen. Es gehört schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterschrieben. Ein vollständiges Protokoll enthält:
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
- Alle abgelesenen Zählerstände mit Zählernummern
- Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
- Festgestellte Mängel oder Schäden mit kurzer Beschreibung
- Falls mitverkauftes Inventar vorhanden ist: eine genaue Auflistung
Wir als Makler nehmen an der Übergabe teil und begleiten das Protokoll. Das ist keine Selbstverständlichkeit, für uns aber Teil der Begleitung bis zum Schluss.
Rechtswirkungen ab dem Übergabetag
Mit der Übergabe gehen Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Das bedeutet konkret: Betriebskosten, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und alle weiteren laufenden Kosten fallen ab diesem Tag beim Käufer an. Wer die Immobilie vermietet hat, übergibt auch die Mieteinnahmen: Sie stehen ab Übergabe dem Käufer zu. Und die sogenannte Gefahrtragung wechselt ebenfalls, fällt also ein Dachziegel oder bricht eine Heizung zusammen, ist das ab diesem Zeitpunkt das Risiko des Käufers und nicht mehr das des Verkäufers.
Für Verkäufer im Remstal ist das Datum auch deshalb relevant, weil die Grundsteuer in Baden-Württemberg nach dem Bodenwertmodell berechnet wird. Grundlage ist allein der Bodenrichtwert, das Gebäude bleibt außen vor. Wer das Objekt zum Jahreswechsel übergibt oder kurz davor, sollte mit dem Käufer klären, wer den laufenden Bescheid trägt.
Übergabe ist nicht gleich Eigentum
Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen, zuständig seit der Zentralisierung 2017 auch für Fellbach und Kernen, trägt den Käufer als Eigentümer erst ein, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Das dauert nach der Übergabe üblicherweise noch mehrere Wochen. In der Zwischenzeit ist der Käufer Besitzer, aber noch kein Eigentümer im Rechtssinne. Dieser Unterschied klingt akademisch, hat aber praktische Konsequenzen, etwa wenn in dieser Phase bauliche Veränderungen geplant oder Finanzierungen umgeschuldet werden sollen.