Manchmal stimmen Bauwerk und Grundstücksgrenze nicht ganz überein: Ein Dachüberstand, ein Fundament, ein Erker ragen ein Stück weit auf das Nachbargrundstück. Genau das regelt das Überbaurecht. Es bezeichnet die Befugnis eines Eigentümers, mit einem Bauwerk die Grenze zum Nachbargrundstück zu überschreiten. Ob diese Befugnis kraft Gesetzes entsteht oder vertraglich vereinbart wird, macht dabei einen erheblichen Unterschied.
Gesetzlicher Überbau: wann der Nachbar dulden muss
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 912 BGB den sogenannten gesetzlichen Überbau. Die Idee dahinter: Wer beim Bauen versehentlich und ohne grobes Verschulden die Grenze um wenige Zentimeter überschreitet, soll nicht gleich abreißen müssen. Der Nachbar ist zur Duldung verpflichtet, wenn die Überschreitung geringfügig ist, beim Errichten des Gebäudes nicht erkennbar war, dem Bauherrn kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist und der Nachbar nicht unverzüglich widersprochen hat.
Typische Fälle sind Dachüberstände, Traufen oder Fundamente, die durch Vermessungsfehler auf die falsche Seite geraten sind. Ein Abriss kann der Nachbar in diesen Situationen nicht verlangen. Er hat aber Anspruch auf eine jährliche Geldrente, die sich nach der Größe der überbauten Fläche und dem Bodenwert richtet. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen, kann das durchaus spürbare Beträge ergeben.
Vertraglicher Überbau: die geplante Grenzüberschreitung
Wer bewusst plant, über die Grenze zu bauen, etwa mit einem Balkon, einem Erker oder einer Grenzgarage, braucht eine andere Grundlage. Hier kommt das vertragliche Überbaurecht ins Spiel: Es wird als Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB vereinbart, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Zuständig für alle Eintragungen im Remstal ist seit 2017 das Grundbuchamt beim Amtsgericht Waiblingen.
Der Vertrag legt fest, was gebaut werden darf, wie lange das Recht gilt und ob eine Gegenleistung fließt. Das lässt sich flexibel gestalten: einmalige Zahlung, laufende Rente oder auch unentgeltlich, wenn beide Seiten einverstanden sind. Wichtig ist, dass die Vereinbarung ins Grundbuch kommt. Nur so bindet sie auch künftige Eigentümer beider Grundstücke.
Was beim Kauf oder Verkauf zu beachten ist
Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ein Überbau erst beim Verkauf auffällt, weil das Gebäude nie vermessen wurde. Das kann den Abschluss verzögern oder den Preis drücken. Käufer wollen wissen, ob ein Überbau rechtlich gesichert ist oder ob er auf wackligem Fundament steht. Ein gesetzlicher Überbau ohne Grundbucheintrag ist unter Umständen nicht auf Anhieb erkennbar, ein vertragliches Überbaurecht dagegen ist im Grundbuch sichtbar.
Wer sein Grundstück im Raum Fellbach oder Waiblingen verkauft, sollte im Vorfeld prüfen, ob grenznahe Bauteile tatsächlich auf dem eigenen Grundstück stehen. Eine Grenzfeststellung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur schafft Klarheit und verhindert böse Überraschungen kurz vor der Beurkundung. Für streitige Fragen zu Grenzmaßen und Bodenrichtwerten ist im Rems-Murr-Kreis der Gutachterausschuss des Landkreises zuständig, für Fellbach besteht ein eigener Gutachterausschuss.
Bestandsschutz und seine Grenzen
Ein weiterer Punkt, der in der Praxis unterschätzt wird: Der gesetzliche Bestandsschutz für einen Überbau gilt nur für das bestehende Gebäude. Wird es abgerissen und neu gebaut, entfällt diese Grundlage. Der neue Bau muss dann die Grenzabstände einhalten oder eine vertragliche Regelung muss vorliegen. Wer auf einem Grundstück mit altem Überbau neu plant, sollte das frühzeitig klären. Die untere Baurechtsbehörde in Fellbach oder Waiblingen, für Kernen das Landratsamt Rems-Murr-Kreis, prüft das im Baugenehmigungsverfahren.
Häufige Frage:
„Unser Nachbar behauptet, unser Carport steht 20 Zentimeter auf seinem Grundstück. Müssen wir abreißen?”
Das kommt auf mehrere Dinge an. Zunächst sollte die Grenze amtlich festgestellt werden: Gefühl und Vermutung reichen nicht. Zeigt sich tatsächlich ein Überbau, greift § 912 BGB nur, wenn die Überschreitung beim Bau nicht erkennbar war und kein grobes Verschulden vorliegt. Hat der Nachbar damals zugeschaut und geschwiegen, spricht das für eine Duldungspflicht. Hat er sofort widersprochen, sieht es anders aus. In der Praxis führt ein offenes Gespräch mit einem konkreten Entschädigungsangebot oft weiter als der direkte Rechtsstreit. Wenn beide Seiten einig sind, lässt sich die Situation nachträglich als vertragliches Überbaurecht sauber ins Grundbuch eintragen.