Wer ein Grundstück besitzt, hat immer auch Nachbarn. Das Nachbarrecht regelt, welche gegenseitigen Rücksichten gesetzlich vorgeschrieben sind und wo eigene Rechte aufhören. Es umfasst Grenzabstände, Einfriedungen, herüberhängende Äste, Lärm, Gerüche und die Frage, wer wen zur Duldung verpflichten darf. Geregelt wird das auf zwei Ebenen: bundesrechtlich im BGB und durch das jeweilige Landesnachbarrechtsgesetz, in Baden-Württemberg das Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg (NRG BW).
Zwei Ebenen, die beide zählen
Das BGB setzt den bundeseinheitlichen Rahmen, vor allem in den Paragraphen 903 bis 924. Es regelt grundlegende Fragen wie das Recht auf Abwehr von Störungen, den Umgang mit Überbau und das Notwegerecht. Daneben tritt das NRG BW mit deutlich detaillierteren Vorschriften, etwa zu Pflanzabständen und Einfriedungspflichten.
Hinzu kommt das öffentliche Baurecht. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg schreibt Abstandsflächen vor, die unabhängig vom privatrechtlichen Nachbarrecht einzuhalten sind. Aus der Planung kennen wir Situationen, in denen ein Bauvorhaben bauordnungsrechtlich zulässig ist, trotzdem aber privatrechtliche Ansprüche des Nachbarn auslöst. Beide Regelungsebenen gelten parallel, nicht alternativ.
Grenzabstände, Pflanzen und Einfriedungen
Das NRG BW staffelt die vorgeschriebenen Abstände für Pflanzen nach deren Wuchshöhe. Wer zu nah pflanzt, gibt dem Nachbarn einen Anspruch auf Rückschnitt oder Beseitigung. Dieser Anspruch verjährt allerdings, weshalb es sich lohnt, nicht zu lange zu warten.
Bei Einfriedungen ist die Rechtslage im Außenbereich anders als im bebauten Gebiet. Im Regelfall trägt jeder Eigentümer die Kosten für die Einfriedung auf seiner Seite, wobei die ortsübliche Art der Einfriedung den Maßstab setzt. Im Rems-Murr-Kreis und in Fellbach lohnt es sich, vor dem Bau eines Zauns kurz zu klären, welche örtliche Übung gilt, weil das spätere Streit und Mehrkosten erspart.
Überhang, Früchte und Überbau
Hängen Äste über die Grundstücksgrenze, darf der betroffene Eigentümer sie nach einer angemessenen Fristsetzung selbst abschneiden, so regelt es § 910 BGB. Das Selbsthilferecht gilt aber nur verhältnismäßig: Wer den Baum dabei beschädigt, haftet unter Umständen für den Schaden. Früchte, die auf das Nachbargrundstück fallen, gehören dem dortigen Eigentümer.
Beim Überbau, also wenn ein Gebäude unbeabsichtigt über die Grenze gebaut wurde, ist die Lage differenzierter. Ein entschuldigter Überbau ist nach § 912 BGB zu dulden, der Überbauende zahlt dafür eine laufende Rente. War der Überbau vorsätzlich oder grob fahrlässig, kann der Nachbar Beseitigung verlangen. Das ist eine der Situationen, in der ein ungeklärter Grenzverlauf beim Verkauf teuer werden kann.
Immissionen: Duldungspflicht hat Grenzen
Lärm, Gerüche, Staub, Erschütterungen: § 906 BGB unterscheidet zwischen wesentlichen und unwesentlichen Beeinträchtigungen. Unwesentliche Einwirkungen muss jeder hinnehmen. Wesentliche sind nur dann zu dulden, wenn sie ortsüblich sind und sich wirtschaftlich nicht zumutbar verhindern lassen. In diesem Fall entsteht ein Ausgleichsanspruch in Geld.
Was § 906 BGB nicht erfasst: Lichtentzug durch eine neue Hecke oder ein neues Gebäude des Nachbarn fällt grundsätzlich nicht darunter. Wer auf Belichtung und Besonnung seines Grundstücks angewiesen ist, hat dafür keine gesetzliche Garantie, es sei denn, eine entsprechende Grunddienstbarkeit ist im Grundbuch gesichert.
Notwegerecht und Leitungen
Wer mit seinem Grundstück keinen gesicherten Zugang zur öffentlichen Straße hat, kann nach § 917 BGB ein Notwegerecht verlangen. Das gilt allerdings nur, wenn der Eigentümer die Situation nicht selbst herbeigeführt hat. Der Nachbar, dessen Grundstück in Anspruch genommen wird, erhält dafür eine Notwegerente als laufende Entschädigung.
Ähnliches gilt für Versorgungsleitungen. Muss eine Leitung über ein Fremdgrundstück geführt werden, besteht bei überwiegendem öffentlichem Interesse eine Duldungspflicht, wiederum gegen Entschädigung. Privatrechtlich lässt sich das dauerhaft durch eine Grunddienstbarkeit absichern, die ins Grundbuch eingetragen wird. Das Grundbuchamt für den Rems-Murr-Kreis sitzt seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen.
Streit vermeiden, bevor er entsteht
In Baden-Württemberg ist vor einer Nachbarrechtsklage in vielen Fällen ein Schlichtungsverfahren vorgeschrieben. Das Schiedsamt ist günstiger und oft schneller als ein Gerichtsverfahren. Wer früh das Gespräch sucht und Einigungen schriftlich festhält, kommt in der Regel deutlich kostengünstiger durch Konflikte als derjenige, der wartet bis zum ersten Brief vom Anwalt.
Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche lassen sich nach § 1004 BGB gerichtlich durchsetzen, bei besonderer Dringlichkeit auch per einstweiliger Verfügung. Für Eigentümer, die verkaufen wollen, ist ein offener Nachbarrechtsstreit ein echtes Hemmnis: Er muss dem Käufer mitgeteilt werden, und er dämpft regelmäßig den Preis.