Ein Treuhandkonto ist ein Bankkonto, das ein Treuhänder für eine andere Person führt. Das verwahrte Geld gehört rechtlich dem Begünstigten, nicht dem Treuhänder. Bei Immobilientransaktionen kommt dieses Instrument überall dort zum Einsatz, wo Geld den Besitzer wechseln soll, bevor eine Gegenleistung vollständig erbracht ist.
Beim Immobilienkauf: Wer zahlt wann an wen?
Der klassische Fall im Immobilienverkauf ist das Notaranderkonto. Statt den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu überweisen, zahlt der Käufer den Betrag zunächst auf ein Treuhandkonto des beurkundenden Notars. Der Notar prüft dann, ob alle vereinbarten Voraussetzungen vorliegen: zum Beispiel die Löschungsbewilligung für eingetragene Grundschulden oder die Bestätigung des Grundbuchamts Waiblingen über die vollzogene Eigentumsumschreibung. Erst wenn diese Nachweise vorliegen, leitet der Notar den Kaufpreis weiter.
Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie bekommen Ihr Geld zuverlässig, sobald der Eigentumsübergang gesichert ist. Für den Käufer bedeutet es: Er zahlt nicht ins Leere, bevor die Immobilie wirklich ihm gehört. Dieses Prinzip schützt beide Seiten gleichermaßen.
Bauträgerverträge und das Risiko der Vorleistung
Bei Neubauprojekten oder Sanierungen über einen Bauträger fließen die Kaufpreisraten nicht auf einmal, sondern gestaffelt nach Baufortschritt. Auch hier dient ein Treuhandkonto als Puffer. Der Käufer zahlt die jeweilige Rate auf das Konto, der Notar oder ein beauftragter Treuhänder gibt sie erst frei, wenn der entsprechende Bauabschnitt nachweislich abgeschlossen ist.
Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen Käufer diesen Schutz unterschätzt haben und bei einer Bauträgerinsolvenz mit teils erheblichen Verlusten dastanden. Ein korrekt geführtes Treuhandkonto verhindert genau das: Das Geld bleibt bis zur nachgewiesenen Leistung dem Käufer zugeordnet und geht bei einer Insolvenz des Bauträgers nicht in die Masse.
Mietkaution: Trennung ist Pflicht, nicht Option
Auch Vermieter sind mit dem Treuhandprinzip konfrontiert, oft ohne es so zu nennen. Die Mietkaution muss auf einem vom Vermögen des Vermieters getrennten Konto verwahrt werden. Der Vermieter darf nicht frei darüber verfügen. Die Zinsen, die das Konto erwirtschaftet, stehen dem Mieter zu.
Ein Verstoß gegen diese Trennungspflicht kann bei einem späteren Rechtsstreit teuer werden. Wer als Vermieter im Remstal mehrere Objekte bewirtschaftet, sollte für jedes Mietverhältnis ein eigenes Kautionskonto führen oder zumindest eine saubere buchhalterische Zuordnung sicherstellen.
Was das Treuhandkonto kostet
Die Kosten für ein Notartreuhandkonto richten sich nach dem GNotKG und hängen vom Kaufpreis ab. Grob bewegen sie sich im Bereich von 0,5 bis 1 Prozent der gesicherten Summe, wobei Mindestgebühren von einigen Hundert Euro üblich sind. Hinzu kommen Kontoführungsgebühren der Bank. Bei Mietkautionskonten fallen je nach Kreditinstitut 20–50 Euro pro Jahr an, teils auch gar nichts bei einfachen Tagesgeldlösungen.
Die Kosten sind gemessen an der Absicherung, die das Treuhandkonto bietet, in aller Regel gut angelegt. Gerade bei Kaufpreisen, wie sie in Fellbach, Kernen im Remstal oder Waiblingen mittlerweile aufgerufen werden, steht eine vier- bis fünfstellige Absicherungsgebühr einem siebenstelligen Risiko gegenüber.