Bei einer Tilgungsaussetzung laufen die Zinszahlungen auf ein Immobiliendarlehen weiter, die eigentliche Rückzahlung des Kapitals wird jedoch zeitlich nach hinten verschoben. Die monatliche Rate sinkt dadurch deutlich, weil nur noch der Zinsanteil fällig wird. Der Preis dafür: Die Restschuld bleibt unverändert hoch, und über die gesamte Laufzeit zahlen Sie mehr Zinsen als bei einem gleichmäßig getilgten Darlehen.
Welche Formen es gibt
Die bekannteste Variante ist das endfällige Darlehen. Hier wird die Tilgung vollständig auf das Ende der Laufzeit verschoben, das gesamte Kapital wird dann in einer Summe zurückgezahlt. In der Vergangenheit wurde dafür parallel ein Tilgungsersatz angespart, zum Beispiel eine Kapitallebensversicherung oder ein Bausparvertrag. Das Risiko dabei: Die Ablaufleistung dieser Produkte fällt nicht selten geringer aus als kalkuliert, und am Ende der Laufzeit klafft eine Lücke.
Eine zweite Variante ist die tilgungsfreie Anlaufzeit, typischerweise ein bis fünf Jahre zu Beginn der Finanzierung. Danach greift die reguläre Tilgung, und das Darlehen läuft wie ein normales Annuitätendarlehen weiter. Diese Konstruktion wird häufig in der Bauphase genutzt, wenn Eigentümer noch Miete zahlen und gleichzeitig Baukosten stemmen.
Manche Kreditverträge räumen darüber hinaus eine flexible Option ein: einzelne Tilgungsraten können bei einem kurzfristigen Engpass ausgesetzt werden, ohne dass der gesamte Vertrag umgestellt werden muss. Das ist keine Regel, sondern eine Vertragsklausel, die explizit vereinbart sein muss.
Wann die Tilgungsaussetzung sinnvoll ist
Für Kapitalanleger, die eine Immobilie vermieten, hat die Aussetzung eine steuerliche Logik: Schuldzinsen sind als Werbungskosten voll absetzbar, die Tilgung dagegen nicht. Wer die Zinsphase verlängert, verlängert damit auch den steuerlich wirksamen Aufwand. Im Remstal, wo Renditeobjekte durch die Nähe zu Stuttgart vergleichsweise stabile Mietnachfrage genießen, kann das rechnerisch attraktiv sein. Ob es für Ihre konkrete Situation passt, hängt vom Steuersatz, der Finanzierungsstruktur und dem Zeithorizont ab.
Bei selbst genutztem Wohneigentum fällt dieser Vorteil weg. Hier lohnt sich schnelle Entschuldung in aller Regel mehr als niedrige Monatsraten auf Kosten hoher Gesamtkosten.
Was dabei schiefgehen kann
Das größte Risiko liegt in der Anschlussfinanzierung. Weil die Restschuld nicht sinkt, starten Sie bei der Prolongation mit demselben Kreditbetrag wie am Anfang. Liegen die Zinsen dann höher als heute, wirkt sich das auf eine unverändert große Summe aus. Das trifft Sie härter als jemanden, der zwischenzeitlich getilgt hat.
Dazu kommt das Tilgungsersatzrisiko bei endfälligen Konstruktionen. Aus der Planungspraxis wissen wir, dass Eigentümer diesen Punkt gern unterschätzen: Die versprochene Ablaufleistung einer Lebensversicherung ist eine Prognose, keine Garantie. Weicht sie nach unten ab, fehlt am Ende Geld zur Rückzahlung.
Abgesichert werden sollte außerdem das persönliche Risiko: Berufsunfähigkeit oder Tod in einer langen Zinsphase ohne Tilgungsfortschritt können die Hinterbliebenen oder den Eigentümer selbst in eine schwierige Lage bringen. Eine Risikolebensversicherung und, je nach Situation, eine Berufsunfähigkeitsversicherung gehören dann zur Finanzierungsstruktur dazu.