Wer ein Grundstück aufteilen will, braucht mehr als einen Zaun und ein Handschlaggeschäft. Die Teilungsvermessung ist der amtliche Vorgang, bei dem ein bestehendes Flurstück in zwei oder mehr rechtlich eigenständige Flurstücke zerlegt wird, jedes mit eigener Flurstücksnummer und eigenem Grundbuchblatt. Erst nach abgeschlossener Vermessung existieren die neuen Teilflächen im Rechtssinne überhaupt.
Wann eine Teilungsvermessung nötig wird
Der häufigste Anlass ist der Verkauf eines Grundstücksteils, etwa wenn ein großes Gartengrundstück geteilt und die Hinterfläche einzeln bebaut oder veräußert werden soll. Auch Erbauseinandersetzungen unter Geschwistern oder die separate Bebauung zweier Parzellen innerhalb einer Familie führen regelmäßig zu diesem Verfahren. Ohne die förmliche Vermessung lässt sich kein Kaufvertrag über eine Teilfläche beurkunden, weil dem Notar kein eindeutig bezeichnetes Objekt vorliegt.
Voraussetzungen, die vor dem Antrag geklärt sein müssen
Bevor das Vermessungsamt oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur tätig wird, sollten Sie zwei Dinge prüfen.
Erstens die planungsrechtliche Zulässigkeit: Der Bebauungsplan schreibt häufig Mindestgrundstücksgrößen vor und verlangt, dass beide Teilflächen selbstständig erschlossen und bebaubar sind. Im Rems-Murr-Kreis ist die untere Baurechtsbehörde je nach Gemeinde unterschiedlich zuständig: In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte erteilt die jeweilige Stadtverwaltung Auskunft, für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis die richtige Stelle. Ob eine formelle Teilungsgenehmigung nach § 19 BauGB oder lediglich eine Auskunft benötigt wird, hängt vom Einzelfall ab.
Zweitens die Grundbuchsituation: Lastet eine Grundschuld oder Hypothek auf dem Gesamtgrundstück, muss die finanzierende Bank der Pfandentlassung für die abzutrennende Fläche zustimmen. Das kostet Zeit und manchmal Geld. Wer diesen Schritt übersieht, blockiert den gesamten Zeitplan.
Ablauf der Vermessung
Nach der Antragstellung beim Vermessungsamt oder einem zugelassenen Ingenieurbüro werden zunächst die vorhandenen Katasterunterlagen gesichtet. Beim Ortstermin stellt der Vermesser die bestehenden Grenzen fest, markiert die neuen Grenzpunkte und setzt Grenzsteine. Das Ergebnis wird im sogenannten Fortführungsriss dokumentiert, der Maßgeblichkeit hat. Danach vergibt das Liegenschaftskataster neue Flurstücksnummern, und die Fortführungsmitteilung bildet die Grundlage für die anschließende Grundbuchberichtigung beim Amtsgericht Waiblingen, das seit 2017 für das gesamte Gebiet zuständig ist.
Rechnen Sie mit einem Zeitraum von mehreren Wochen bis einigen Monaten, abhängig von der Auftragslage der Vermessungsstellen und der Komplexität der Grenzverhältnisse. Wenn Sie den Verkauf terminieren wollen, sollte die Vermessung deutlich vor dem geplanten Notartermin beauftragt sein.
Kosten im Überblick
Die Gebühren richten sich nach der Landesgebührenordnung Baden-Württemberg und hängen von Grundstücksgröße, Anzahl der neuen Flurstücke und Aufwand beim Ortstermin ab. Hinzu kommen Katastergebühren und Grundbuchkosten. Insgesamt bewegen sich die Gesamtkosten typisch im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Einen verbindlichen Kostenvoranschlag sollten Sie vor der Beauftragung einholen, weil die Spanne je nach Lage und Umfang erheblich sein kann. Bei einfachen, gut dokumentierten Verhältnissen ist in manchen Fällen eine reine Bürovermessung ohne Ortstermin möglich, was Kosten und Zeit spart. Ob das in Ihrem Fall infrage kommt, klärt der Vermessungsingenieur nach Sichtung der Unterlagen.