Stadtplanung bezeichnet die vorausschauende Steuerung der räumlichen Entwicklung durch die Gemeinde. Rechtlich läuft das unter dem Begriff Bauleitplanung, also dem Prozess, mit dem Städte und Gemeinden festlegen, was auf welchem Grundstück gebaut werden darf und was nicht. Für Sie als Eigentümer ist das keine abstrakte Verwaltungsangelegenheit: Die Ergebnisse dieser Planung entscheiden unmittelbar darüber, ob und wie Ihr Grundstück bebaubar ist, und damit auch darüber, was es wert ist.
Die zwei Planungsebenen, die für Eigentümer zählen
Die Bauleitplanung arbeitet in zwei Stufen. Zuerst der Flächennutzungsplan: Er deckt das gesamte Gemeindegebiet ab und ordnet Flächen grob nach ihrer vorgesehenen Nutzung. Er ist kein Baurecht im eigentlichen Sinne, aber er gibt die Richtung vor. Daraus entwickelt sich der Bebauungsplan, der für konkrete Teilbereiche verbindliche Festsetzungen trifft. Erst ab hier wissen Sie als Eigentümer genau, was auf Ihrem Grundstück zulässig ist.
Im Remstal sind die zuständigen Stellen je nach Gemeinde unterschiedlich. Fellbach und Waiblingen verfügen als Große Kreisstädte über eine eigene untere Baurechtsbehörde. Für Kernen im Remstal liegt diese Zuständigkeit beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Wer plant zu bauen oder ein Grundstück zu entwickeln, muss also zuerst prüfen, an welche Behörde er sich überhaupt wenden muss.
Was ein Bebauungsplan konkret festschreibt
Die Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind das Herzstück der Stadtplanung auf Grundstücksebene. Sie regeln die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Mischgebiet), das Maß der Nutzung über Kennzahlen wie Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, die Bauweise (offen oder geschlossen) und teils sogar gestalterische Vorgaben zu Dachform oder Fassadenmaterial. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ein Eigentümer davon ausgegangen ist, ein zweites Vollgeschoss errichten zu dürfen, der Bebauungsplan aber genau das ausschloss. Solche Überraschungen sind vermeidbar, wenn man die Planunterlagen vor dem Kauf oder vor der Planung tatsächlich einsieht.
Einen Hinweis wert: Bodenwerte im Rems-Murr-Kreis liegen grob zwischen 400 und 610 EUR/m², Fellbach, Kernen und Waiblingen tendieren zum oberen Rand. Innerhalb derselben Gemeinde können Lage und Bebaubarkeit jedoch weit auseinanderliegen. Hanglagen am Kappelberg und Grundstücke an Durchgangsstraßen können dieselbe Postleitzahl tragen und trotzdem preislich kaum vergleichbar sein. Die Bodenrichtwerte lassen sich kostenlos über BORIS-BW abrufen, geben aber immer nur einen Orientierungsrahmen.
Bürgerbeteiligung: Ihr Recht, Einfluss zu nehmen
Stadtplanung ist kein Vorgang hinter geschlossenen Türen. Das Baugesetzbuch schreibt eine mehrstufige Öffentlichkeitsbeteiligung vor. Zunächst informiert die Gemeinde frühzeitig über Planungsabsichten. Danach werden Planentwürfe öffentlich ausgelegt, und jede Person kann Stellungnahmen einreichen. Die Gemeinde ist verpflichtet, diese Einwände in ihre Abwägung einzubeziehen, muss ihnen aber nicht folgen.
Wenn in Ihrer Nachbarschaft ein neues Baugebiet entsteht oder ein bestehender Bebauungsplan geändert werden soll, lohnt es sich, die Auslegungsfristen im Blick zu behalten. Einwände, die nicht fristgerecht eingereicht werden, können im weiteren Verfahren nicht mehr berücksichtigt werden. Das ist ein häufig unterschätzter Punkt, der in der Praxis immer wieder dazu führt, dass Eigentümer Möglichkeiten zur Einflussnahme schlicht verpassen.