Als Rohbau bezeichnet man den konstruktiven Grundkörper eines Gebäudes, der nach Fertigstellung aller tragenden und raumbildenden Bauteile steht, bevor der Innenausbau beginnt. Er umfasst alles, was ein Haus statisch trägt und nach außen abschließt: Fundament, Wände, Decken und Dach. Das Richtfest markiert traditionell diesen Moment und ist im Handwerk nach wie vor eine feste Zäsur im Bauablauf.
Was zum Rohbau gehört und was nicht
Zum Rohbau zählen Fundament und Bodenplatte, ein vorhandenes Kellergeschoss, tragende Außen- und Innenwände, die Geschossdecken sowie Dachstuhl und Dacheindeckung. Schornsteine werden ebenfalls dem Rohbau zugerechnet.
Nicht dazu gehören Innenputz, Estrich, Bodenbeläge und Innentüren. Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallation sowie Trockenbau sind Teil des Ausbaus. Fenster und Außentüren liegen in einem Grenzbereich: Je nach Vertrag und Absprache werden sie dem Rohbau oder dem Ausbau zugeordnet. Das sollten Sie bei jedem Angebot explizit klären, weil sonst Vergleiche zwischen verschiedenen Anbietern ins Leere laufen.
Bauzeit und Kostenanteil
Beim Massivbau dauert der Rohbau eines Einfamilienhauses in der Regel 6 bis 12 Wochen. Ein Mehrfamilienhaus braucht je nach Größe 3 bis 6 Monate. Fertighäuser stehen strukturell oft in wenigen Tagen, weil die Teile im Werk vorgefertigt ankommen.
Beim Kostenanteil rechnen Fachleute üblicherweise mit 30 bis 40 Prozent der Gesamtbaukosten für den Rohbau. Bei einem Neubau mit 400.000 Euro Gesamtkosten entfallen davon grob 30.000 Euro auf Erdarbeiten und Fundament, rund 60.000 Euro auf Mauerwerk und Decken und etwa 50.000 Euro auf Dachstuhl und Eindeckung. Aus unserer Planungspraxis kennen wir diese Verteilung gut: Gerade Erdarbeiten und Kellerabdichtung entwickeln sich häufig zum ersten Kostentreiber, weil der tatsächliche Bodenbefund vom Baugrundgutachten abweicht.
Qualitätskontrolle während der Rohbauphase
Mängel im Rohbau sind später entweder gar nicht oder nur mit großem Aufwand zu beheben. Deshalb lohnt eine begleitende Qualitätskontrolle. Wichtige Prüfpunkte sind die Kellerabdichtung, die Maßgenauigkeit und Lotrechte des Mauerwerks sowie die korrekte Bewehrung und Dicke der Decken. Am Dach sollten Anschlüsse und Dampfbremse sorgfältig geprüft werden.
Zu den häufig auftretenden Mängeln zählen eine unzureichende Kellerabdichtung, Wärmebrücken durch falsche Ausführung an Fensterstürzen oder Deckenrändern und Risse, die entstehen, wenn Beton zu schnell trocknet. Diese Fehler zeigen sich oft erst Monate oder Jahre später, wenn der Ausbau abgeschlossen ist und Nachbesserungen teuer werden.
Rohbaukauf: Ausbauhäuser im Überblick
Wer ein Haus im Rohbauzustand kauft oder ein sogenanntes Ausbauhaus erwirbt, zahlt zunächst deutlich weniger. Eigenleistung ist möglich, individuelle Ausbaulösungen lassen sich leichter umsetzen. Der Preisvorteil gegenüber einem vollständig fertig gestellten Haus liegt je nach Ausbaustandard bei 20 bis 30 Prozent.
Dem stehen erhebliche Risiken gegenüber. Der Koordinationsaufwand ist hoch, die Bauzeit verlängert sich spürbar, und Kostenüberschreitungen im Ausbau sind häufig. Für Eigenleistungen gibt es keine werkvertragliche Gewährleistung. Im Remstal, wo Grundstückspreise im Bereich von 400 bis über 600 Euro je Quadratmeter liegen, rechnet sich ein Rohbaukauf nur, wenn der Eigenanteil handwerklich solide eingebracht werden kann und die Finanzierung auch einen verlängerten Bauablauf trägt.
Rohbauversicherung
Während der Bauphase ist das Gebäude gegen Sturm, Hagel, Feuer, Vandalismus und Leitungswasserschäden nicht automatisch geschützt. Eine Bauleistungsversicherung und eine Feuerrohbauversicherung schließen diese Lücke. Der Beitrag liegt je nach Bausumme und Umfang typischerweise bei 0,1 bis 0,3 Prozent der Bausumme als Einmalbeitrag und gilt bis zur Übergabe des fertigen Gebäudes. Diese Versicherung gehört zur Grundausstattung jedes Bauvorhabens.
Häufige Frage: “Wir überlegen, ein Haus im Rohbauzustand zu kaufen und selbst auszubauen. Wie schätzen Sie das ein?”
Das kommt sehr darauf an, welche handwerklichen Fähigkeiten und welches belastbare Netzwerk an Handwerkern Sie mitbringen. Rohbauten klingen auf dem Papier nach einem günstigen Einstieg, aber der Ausbau dauert im Selbstausbau erfahrungsgemäß länger als geplant, und in dieser Zeit laufen die Finanzierungskosten weiter. Gerade im Remstal, wo die Handwerkerkapazitäten durch die allgemeine Bautätigkeit eng sind, sollten Sie die Ausbauzeitpläne konservativ ansetzen. Was aus unserer Praxis oft unterschätzt wird: Wenn Sie zwischendurch auf Fremdleister zurückgreifen müssen, weil ein Gewerk nicht in Eigenleistung zu stemmen ist, verlieren Sie den Kostenvorteil schneller als gedacht.