Eine Reservierungsvereinbarung ist eine schriftliche Absprache, durch die eine Immobilie für einen festgelegten Zeitraum aus dem Verkauf genommen wird, damit ein konkreter Interessent seinen Kauf vorbereiten kann. Sie sichert Planungssicherheit auf beiden Seiten, begründet aber keine Kaufpflicht. Rechtlich ist sie kein Vorvertrag und ersetzt den notariellen Kaufvertrag unter keinen Umständen.
Was die Reservierung leistet und was nicht
Der wesentliche Punkt: Eine Reservierung hält anderen Bewerbern die Tür zu, solange die Frist läuft. Der Interessent gewinnt Zeit für Bankgespräche und Besichtigungen durch seinen Architekten oder Sachverständigen. Der Verkäufer hält die Vermarktung an und wartet auf den Abschluss.
Was sie nicht leistet: Sie verpflichtet weder Käufer noch Verkäufer zum Abschluss. Springt der Interessent ab, kann er nicht zur Unterschrift gezwungen werden. Zieht der Eigentümer doch ein besseres Angebot vor, gibt es keine rechtlich belastbare Handhabe. Wer echte Sicherheit braucht, kommt um einen notariellen Vorvertrag nicht herum, der allerdings Notarkosten verursacht und mehr Vorlauf erfordert.
Gebühr: Wer zahlt, an wen, und was damit passiert
Üblich ist ein Betrag zwischen einigen Hundert Euro und etwa einem Prozent des Kaufpreises. Liegt die Immobilie in Fellbach oder Kernen im Remstal mit Bodenwerten am oberen Rand des Kreiskorridors, kann schon ein Prozent des Kaufpreises einen spürbaren vierstelligen Betrag bedeuten.
Die Gebühr geht entweder an den Makler oder direkt an den Verkäufer. Beim Makler wird sie häufig auf die spätere Provision angerechnet, sofern der Kauf zustande kommt. Entscheidend ist, dass der Vertrag diese Anrechnungsregel ausdrücklich festhält. Fehlt die Regelung, kann die Gebühr verschwinden, ohne dass der Interessent einen Ersatzanspruch hat.
Rechtliche Grenzen: Was Gerichte dazu sagen
Reservierungsgebühren, die der Makler per Formularvertrag erhebt, stehen unter strenger AGB-Kontrolle. Der BGH hat mehrfach entschieden, dass solche Klauseln unwirksam sein können, wenn die Gegenleistung des Maklers nicht klar erkennbar ist oder die Gebühr unangemessen hoch ausfällt. Unwirksamkeit bedeutet im Zweifel: Der Interessent kann die Gebühr zurückfordern, auch wenn der Kauf am Ende an ihm selbst gescheitert ist.
Für Verkäufer heißt das: Eine Reservierungsvereinbarung, die der Makler in eigener Regie und auf eigene Rechnung abschließt, ist nicht automatisch wasserdicht. Wir empfehlen, vor der Unterzeichnung einen kurzen Blick auf die konkrete Vertragsgestaltung zu werfen.
Frist, Ablauf und was danach kommt
Übliche Laufzeiten liegen zwischen zwei und sechs Wochen. Das hängt davon ab, wie schnell die Bank eine Finanzierungszusage erteilt und wann ein Notartermin realistisch erreichbar ist. Läuft die Frist ab, ohne dass ein Kaufvertrag geschlossen wurde, endet die Reservierung automatisch. Die Gebühr verfällt in der Regel zugunsten des Empfängers, die Immobilie kommt zurück auf den Markt.
Eine Verlängerung ist verhandelbar, aber nicht selbstverständlich: Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, weitere Wochen zu warten, wenn zwischenzeitlich neue Interessenten aufgetaucht sind.
Häufige Frage: “Ich habe eine Reservierungsgebühr gezahlt, der Kauf ist aber geplatzt, weil die Bank nicht mitgezogen hat. Bekomme ich das Geld zurück?”
Das kommt auf den Vertrag an. Enthält die Vereinbarung eine klare Klausel, dass die Gebühr im Fall eines gescheiterten Kaufs verfällt, bleibt sie grundsätzlich beim Empfänger. Wurde die Gebühr an den Makler gezahlt und ist die Klausel nach AGB-Recht unwirksam, besteht gute Aussicht auf Rückerstattung. Bei Zahlung direkt an den Verkäufer ist die Rechtslage weniger klar und hängt stark von der Vertragsformulierung ab. Im Zweifel lohnt ein kurzer anwaltlicher Check, bevor Sie die Gebühr abschreiben.