Rechtsmängel

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter Rechte an Ihrer Immobilie geltend machen kann, die der Käufer nicht kennt und vertraglich auch nicht übernommen hat. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 435, dass der Verkäufer verpflichtet ist, frei von solchen Belastungen zu liefern. Rechtsmängel unterscheiden sich von Sachmängeln: Nicht die bauliche Substanz ist das Problem, sondern die rechtliche Lage.

Wo Rechtsmängel typischerweise stecken

Die häufigsten Fälle, die uns in der Vermarktung begegnen:

• Grunddienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sind und dem Nachbarn oder einem Versorgungsträger dauerhaft Zugang oder Durchleitung erlauben.
• Nießbrauch und Wohnrecht: Jemand darf die Immobilie bis an sein Lebensende nutzen. Für einen Käufer, der selbst einziehen will, ist das ein handfestes Problem.
• Nicht abgelöste Grundschulden oder Hypotheken (Abteilung III des Grundbuchs). Sie müssen beim Verkauf gelöscht oder vom Kaufpreis abgelöst werden, sonst gehen sie auf den Käufer über.
• Baulasten: Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der zuständigen Baurechtsbehörde. Für Grundstücke in Fellbach oder Waiblingen ist das die jeweilige städtische Baurechtsbehörde, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Eine Baulast kann zum Beispiel festlegen, dass ein Stellplatz des Nachbarn auf Ihrem Grundstück nachzuweisen ist. Wer das nicht kennt, hat eine böse Überraschung.
• Unbekannte Mietverhältnisse: Nach § 566 BGB tritt der Käufer automatisch in bestehende Mietverträge ein. Sind die Konditionen ungünstig oder waren sie dem Käufer nicht bekannt, kann das als Rechtsmangel gewertet werden.

Was der Verkäufer offenlegen muss

Als Eigentümer sind Sie verpflichtet, alle Ihnen bekannten rechtlichen Belastungen offen zu legen. Das betrifft nicht nur das, was im Grundbuch steht. Bestehende Mietverträge, Vorkaufsrechte Dritter und laufende Nutzungsvereinbarungen gehören genauso dazu. Verschweigen Sie etwas wissentlich, haften Sie dem Käufer gegenüber auf Schadensersatz, und der Käufer kann unter Umständen vom Vertrag zurücktreten.

Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen eine Grunddienstbarkeit für eine Starkstromleitung erst beim Blick ins Grundbuch auftauchte und die geplante Bebauung eines Grundstücks im Remstal erheblich einschränkte. Solche Lasten drücken den Wert spürbar, aber sie können benannt und eingepreist werden. Was teuer wird, ist das nachträgliche Entdecken.

Welche Rechte dem Käufer zustehen

Tritt nach dem Kauf ein Rechtsmangel zutage, den der Käufer nicht kannte und nicht übernommen hat, hat er mehrere Optionen:

Er kann Nacherfüllung verlangen, also die Beseitigung der Last. Bei einer noch valutierenden Grundschuld bedeutet das die Lastenfreistellung aus dem Kaufpreis. Lässt sich der Mangel nicht vollständig beseitigen, kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Bei einem erheblichen Mangel ist nach einer erfolglosen Fristsetzung der Rücktritt vom Vertrag möglich. Hinzu kommen Ansprüche auf Schadensersatz, wenn den Verkäufer ein Verschulden trifft. Die Verjährungsfrist beträgt bei Grundstücken fünf Jahre.

So prüfen Sie vor dem Verkauf

Eine strukturierte Prüfung schützt Sie vor späteren Streitigkeiten:

• Grundbuchauszug mit allen drei Abteilungen anfordern (Abteilung II für Lasten und Beschränkungen, Abteilung III für Grundpfandrechte). Das Grundbuchamt ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen geführt.
• Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Baurechtsbehörde einsehen, das ist nicht dasselbe wie das Grundbuch und wird oft vergessen.
• Sämtliche Mietverträge vollständig zusammenstellen, einschließlich Nachträgen.
• Behördenauskünfte zu Denkmalschutz, Altlasten oder laufenden Planverfahren einholen, wenn es konkrete Anhaltspunkte gibt.

Beispiel aus der Praxis: Ein freistehendes Wohnhaus in Fellbach soll für 700.000 EUR verkauft werden. Im Grundbuch steht eine Grundschuld über 180.000 EUR zugunsten der finanzierenden Bank. Diese muss aus dem Kaufpreis abgelöst werden; der Verkäufer erhält netto 520.000 EUR, bevor Maklercourtage und Notarkosten abgehen. Wäre zusätzlich ein Nießbrauch zugunsten einer dritten Person eingetragen, den der Käufer nicht übernehmen will und der nicht vor dem Verkauf aufgehoben werden kann, würde das den erzielbaren Preis je nach Alter und Lebenserwartung der berechtigten Person erheblich reduzieren, in manchen Fällen um 30 Prozent oder mehr. Die frühzeitige Prüfung entscheidet, ob eine solche Last noch vor dem Verkauf gelöscht werden kann oder ob sie offen im Exposé kommuniziert werden muss.