Raumordnung ist die übergeordnete staatliche Planung, die regelt, wie Flächen auf Bundes- und Landesebene genutzt und entwickelt werden sollen. Sie verbindet wirtschaftliche, ökologische und soziale Ziele und gibt damit den Rahmen vor, innerhalb dessen Gemeinden überhaupt erst eigene Bauleitpläne aufstellen dürfen. Wer ein Grundstück kauft oder entwickeln will, stößt auf die Raumordnung meist dann, wenn ein Vorhaben an übergeordneten Festlegungen scheitert, die weder Gemeinde noch Eigentümer einfach ändern können.
Rechtsgrundlagen und Hierarchie
Das Raumordnungsgesetz des Bundes (ROG) bildet den gesetzlichen Rahmen. Die Länder konkretisieren ihn durch eigene Landesplanungsgesetze. In Baden-Württemberg ist das das Landesplanungsgesetz Baden-Württemberg (LplG), auf dessen Grundlage der Landesentwicklungsplan aufgestellt wird.
Das Verhältnis zur kommunalen Planung ist eindeutig: Ziele der Raumordnung sind für die Gemeinden bindend. Eine Stadt wie Fellbach oder Waiblingen kann im Bebauungsplan keine Nutzung festsetzen, die einem verbindlichen Raumordnungsziel widerspricht. Grundsätze dagegen sind abwägungsfähig, also kein absolutes Verbot, aber ein Belang, der im Verfahren begründet werden muss.
Planungsebenen: vom Bund bis zur Region
Auf Bundesebene formuliert das ROG Leitbilder der Raumentwicklung, etwa das Prinzip gleichwertiger Lebensverhältnisse. Konkret wird es auf Landesebene: Der Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg legt Ziele und Grundsätze fest, darunter die Einstufung von Städten als Ober-, Mittel- oder Unterzentrum.
Darunter arbeitet die Regionalplanung. Für den Rems-Murr-Kreis und die umliegenden Landkreise ist der Verband Region Stuttgart zuständig. Dessen Regionalplan konkretisiert die Landesvorgaben: Er bestimmt, wo Siedlungsentwicklung möglich ist, wo Freiflächen dauerhaft freigehalten werden und welche Achsen für Infrastruktur gesichert werden sollen. Fellbach und Waiblingen profitieren dabei von ihrer Lage im Verdichtungsraum Stuttgart, was Wohnungsbau grundsätzlich begünstigt, aber auch höhere Anforderungen an die Innenentwicklung stellt.
Zentrale Instrumente
Das Zentrale-Orte-Konzept ordnet Städten und Gemeinden unterschiedliche Versorgungsfunktionen zu. Waiblingen gilt als Mittelzentrum, was bedeutet, dass größere Einzelhandels- und Infrastrukturprojekte dort grundsätzlich zulässiger sind als in kleineren Orten ohne entsprechende Einstufung.
Daneben gibt es räumliche Gebietsausweisungen: Vorranggebiete schließen konkurrierende Nutzungen aus, etwa wenn ein Bereich dauerhaft der Freiraumsicherung dient. Vorbehaltsgebiete gewichten eine bestimmte Nutzung nur, ohne andere vollständig zu sperren. Im Remstal sind Teile der Landschaft und der Weinberghänge über solche Festlegungen gesichert, was Bauvorhaben außerhalb der Ortslage von vornherein enge Grenzen setzt.
Was das für Ihr Grundstück bedeutet
Für die meisten Eigentümer, die ein bebautes Grundstück verkaufen, spielt die Raumordnung im Hintergrund. Sie hat die Grundlage geschaffen, auf der Bebauungspläne entstanden sind. Relevant wird sie unmittelbar, wenn ein Grundstück noch nicht überplant ist und jemand fragt, ob dort gebaut werden kann.
Vor dem Kauf eines unbebauten Grundstücks gehört die Raumordnung deshalb zu den ersten Prüfschritten. Vorhaben, die wegen ihrer Größe oder Wirkung als raumbedeutsam gelten, können ein Raumordnungsverfahren auslösen. Dabei prüft eine Landesbehörde, ob das Projekt mit den übergeordneten Zielen vereinbar ist. Scheitert es dort, nützt auch ein positiver Bebauungsplan wenig. Aus der Planungspraxis wissen wir: Dieser Schritt wird bei Projektentwicklungen häufig unterschätzt, weil er früh kommt und abstrakt wirkt, im Ergebnis aber über die Realisierbarkeit eines Vorhabens entscheiden kann.