Beim Pauschalvertrag zahlen Sie als Auftraggeber einen fest vereinbarten Gesamtpreis für eine klar umrissene Leistung. Wie viele Stunden der Auftragnehmer tatsächlich benötigt oder wie sich sein Materialverbrauch entwickelt, ändert daran grundsätzlich nichts. Das Kalkulationsrisiko liegt vollständig auf seiner Seite, die Planungssicherheit vollständig auf Ihrer.
So funktioniert der Pauschalpreis
Der vereinbarte Preis gilt für das Gesamtergebnis, nicht für einzelne Positionen. Weder Stunden noch verbrauchte Materialmengen werden nachträglich aufgeaddiert. Das klingt einfach, setzt aber eine sorgfältige Leistungsbeschreibung voraus: Was genau vereinbart ist, bestimmt, was der Preis abdeckt. Fehlt dort eine Leistung oder ist sie missverständlich formuliert, wird es spätestens beim Nachtrag unangenehm.
Auftragnehmer kalkulieren das Mehraufwandsrisiko in der Regel ein. In der Praxis schlagen sie deshalb häufig einen Risikopuffer auf ihre eigentliche Kalkulation auf. Als Auftraggeber zahlen Sie also eine Art Versicherungsprämie für Ihre Budgetsicherheit.
Pauschalvertrag, Einheitspreisvertrag, Stundenlohn
Drei Vertragsformen, drei unterschiedliche Risikoverteilungen:
- Pauschalvertrag: Der Gesamtpreis steht fest. Das Mengenrisiko trägt der Auftragnehmer.
- Einheitspreisvertrag: Jede Leistungseinheit hat einen festen Preis, abgerechnet wird nach tatsächlichem Aufmaß. Das Mengenrisiko liegt beim Auftraggeber.
- Stundenlohnvertrag: Abrechnung nach tatsächlichem Aufwand, geeignet wenn der Leistungsumfang vor Beginn nicht sinnvoll bestimmbar ist, etwa bei Reparaturen im Bestand.
Aus unserer Planerfahrung wissen wir: Viele Bauherren wünschen sich den Pauschalpreis, unterschreiben aber einen Vertrag, dessen Leistungsbeschreibung so viele Lücken hat, dass am Ende trotzdem Nachträge kommen.
Rechtliche Grundlage und Nachträge
Das BGB regelt den Werkvertrag in den §§ 631 ff., den Pauschalvertrag im Baubereich ergänzend in § 650c. Veranlasst der Auftraggeber Änderungen am vereinbarten Leistungsumfang, entsteht daraus ein Nachtragsanspruch des Unternehmers. Die Mehrvergütung muss dann neu vereinbart werden. Reine Mengenschwankungen innerhalb der vereinbarten Leistung begründen dagegen keinen Nachtrag: Das Risiko haben Sie dem Auftragnehmer übertragen.
Bei Bauverträgen kommt häufig die VOB/B zur Anwendung, die eigene Regelungen für Nachträge und Leistungsabweichungen enthält. Ob VOB/B oder reines BGB-Werkvertragsrecht gilt, sollten Sie vor der Unterschrift klären.
Worauf Sie beim Abschluss achten sollten
- Leistungsbeschreibung: Je präziser, desto weniger Spielraum für Nachtragsstreitigkeiten. Was nicht beschrieben ist, ist nicht geschuldet.
- Pauschalpreis inklusive Nebenkosten: Klären Sie, ob Baustelleneinrichtung, Entsorgung oder Baustrom im Preis enthalten sind oder separat berechnet werden.
- Zahlungsplan: Abschlagszahlungen nach Baufortschritt sind üblich und schützen beide Seiten. Die Schlussrechnung sollte erst nach Abnahme fällig werden.
- Nachtragsregelung: Ein guter Vertrag beschreibt das Verfahren für Nachträge, bevor ein Konflikt entsteht: Wer stellt was wie in Rechnung, bis wann muss zugestimmt werden?
- Gewährleistung und Sicherheiten: Einbehalt oder Bürgschaft als Sicherheit für die Gewährleistungsphase gehören in jeden Bauvertrag, unabhängig von der Preisform.