Die offene Bauweise ist in § 22 der Baunutzungsverordnung geregelt und schreibt vor, dass Gebäude zu beiden seitlichen Grundstücksgrenzen hin einen Abstand einhalten müssen. Sie steht damit im Gegensatz zur geschlossenen Bauweise, bei der direkt an die Grenze gebaut wird. Wer in Fellbach, Kernen oder Waiblingen ein freistehendes Haus kauft, lebt fast immer in einem Bereich mit offener Bauweise.
Was der Bebauungsplan festlegt
Ob offene Bauweise gilt, steht im Bebauungsplan. Erkennbar ist das entweder am Planzeichen „o” oder an einer ausdrücklichen textlichen Festsetzung. Gibt es gar keinen Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB, also nach der näheren Umgebung. Wenn die umliegenden Grundstücke durchgängig mit Abstand bebaut sind, ist das der faktische Maßstab.
Neben der Bauweise macht der Plan auch Vorgaben zu Baugrenzen und Baulinien. Die Baugrenze gibt an, wie weit das Gebäude auf dem Grundstück nach vorne oder hinten rücken darf, die Baulinie schreibt eine bestimmte Position vor. Beides zusammen bestimmt, welcher Bereich des Grundstücks tatsächlich bebaubar ist.
Welche Haustypen zulässig sind
Innerhalb der offenen Bauweise sind drei Grundformen möglich. Das freistehende Einzelhaus hält zu allen vier Seiten Abstand. Das Doppelhaus schließt auf einer Seite an das Nachbargebäude an, zur anderen Seite bleibt der vorgeschriebene Grenzabstand. Reihenhäuser (Hausgruppen) dürfen sich aneinanderfügen, die Gebäude an den Enden brauchen aber wieder einen Abstand zum nächsten Nachbarn. Für alle Typen gilt: Die Gesamtlänge eines zusammenhängenden Gebäudes darf 50 Meter nicht überschreiten.
Abstandsflächen nach der LBO Baden-Württemberg
Die genaue Tiefe des Abstands richtet sich nicht allein nach der BauNVO, sondern nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg. Maßgeblich ist die Wandhöhe, multipliziert mit einem Faktor. In Wohngebieten beträgt dieser Faktor in der Regel 0,4, der sich ergebende Abstand muss aber mindestens drei Meter betragen. Für Garagen und untergeordnete Nebenanlagen gelten Ausnahmen: Sie dürfen unter bestimmten Bedingungen näher an die Grenze heranrücken oder dort sogar direkt angebaut werden.
Weil Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ihre eigene untere Baurechtsbehörde haben, können Detailfragen zur Abstandsflächenberechnung direkt dort geklärt werden. Für Grundstücke in Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig. Aus unserer Planungserfahrung wissen wir, dass gerade bei Hanglagen am Kappelberg die Berechnung der Wandhöhe komplex wird, weil terrassierte Gelände die maßgebliche Bezugslinie verschieben können.
Was offene Bauweise für den Verkaufswert bedeutet
Ein Grundstück in offener Bauweise braucht mehr Fläche pro Wohneinheit als ein vergleichbarer Reihenhaus-Standort. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises liegen, schlägt dieser Mehrflächenbedarf direkt auf den Grundstückspreis durch. Gleichzeitig sind freistehende Häuser mit allseitigem Lichteinfall und eigenem Garten gefragt, gerade bei Käufern aus Stuttgart, die Abstand zum Nachbarn als Qualitätsmerkmal werten.
Beim Verkauf lohnt es sich, genau zu prüfen, wie viel Grundstücksfläche die Abstandsflächen binden und ob noch Erweiterungspotenzial besteht. Ein Anbau, der die Abstandsflächen ausschöpft oder gar verletzt, wird bei der Baurechtsrecherche sichtbar und kann den Kaufpreis drücken oder die Finanzierung des Käufers gefährden. Die Bodenrichtwerte für die konkrete Lage lassen sich kostenlos über BORIS-BW abrufen, was eine erste Einschätzung erleichtert.