Der Begriff öffentliche Last fasst alle Verpflichtungen zusammen, die kraft Gesetzes oder durch Verwaltungsakt auf einem Grundstück ruhen und zugunsten der öffentlichen Hand wirken. Das Tückische daran: Ein sauberes Grundbuch schließt öffentliche Lasten keineswegs aus. Viele davon werden in anderen Registern geführt oder entstehen schlicht von Gesetzes wegen, ohne dass irgendjemand sie einträgt.
Welche Arten es gibt
Am bekanntesten ist die Grundsteuer. Sie trifft jedes Grundstück automatisch als wiederkehrende Last, ohne dass es einen Eintrag braucht. Bleiben Grundsteuerbeträge über mehrere Jahre offen, kann die Gemeinde das aber durchaus im Grundbuch sichern lassen.
Daneben stehen einmalige Abgaben, die beim Kauf oft unterschätzt werden:
- Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung von Straßen, Kanalisation oder Wasserversorgung
- Anliegerbeiträge, wenn eine bereits vorhandene Straße grundhaft ausgebaut oder erneuert wird
- Kanalanschluss- und Wasserleitungsbeiträge als eigenständige Positionen
Diese Beiträge ruhen auf dem Grundstück. Wer kauft und nichts anderes vereinbart, übernimmt auch offene Forderungen. Beim Kauf in Fellbach oder Waiblingen empfiehlt es sich deshalb, bei der jeweiligen Stadtverwaltung direkt nachzufragen, ob solche Beträge noch ausstehen.
Eine eigene Kategorie bildet die Baulast. Sie ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Baurechtsbehörde steht. Typische Fälle: Ein Grundstück übernimmt die Abstandsfläche für den Nachbarn, sichert dessen Stellplatznachweis oder gewährleistet eine Zufahrt. Die Baulast bindet jeden künftigen Eigentümer, sie erlischt nicht durch den Verkauf. Für Kernen im Remstal führt das Landratsamt Rems-Murr-Kreis das Baulastenverzeichnis, für Fellbach und Waiblingen die jeweilige Baurechtsbehörde der Stadt.
Was beim Kauf wirklich geprüft werden muss
Eine Grundbucheinsicht reicht nicht. Wer alle öffentlichen Lasten kennen will, braucht mindestens zwei weitere Auskünfte:
- die Baulastenauskunft bei der zuständigen Baurechtsbehörde
- die Auskunft aus dem Altlastenkataster beim Umweltamt des Rems-Murr-Kreises
Liegt das Grundstück in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet, kommt noch der Sanierungsvermerk im Grundbuch dazu. Bei Verkauf kann dann ein Sanierungsausgleichsbetrag fällig werden, weil der Eigentümer von der Sanierung profitiert hat.
Aus der Planungsarbeit unseres Architekten wissen wir, wie häufig Baulasten erst im Kaufprozess auftauchen und dann für Überraschungen sorgen. Eine Abstandsflächenübernahme, die zugunsten des Nachbarn eingetragen ist, kann die eigene Bebaubarkeit spürbar einschränken.
Was öffentliche Lasten mit dem Wert machen
Baulasten können den Verkehrswert eines Grundstücks erheblich drücken, wenn sie die Bebaubarkeit begrenzen oder Flächen dauerhaft binden. Offene Erschließungsbeiträge sind im Grunde eine kapitalisierte Schuld, die der Kaufpreis abbilden muss. Ein Sachverständiger des Gutachterausschusses Rems-Murr-Kreis wird öffentliche Lasten bei der Wertermittlung berücksichtigen. Wer sie im Vorfeld eines Verkaufs nicht kennt, riskiert einen Kaufpreis, der an der Realität vorbeigeht.