Die Objektrendite setzt die jährlichen Nettomieteinnahmen einer Immobilie ins Verhältnis zum Kaufpreis oder Verkehrswert. Sie zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals eine Immobilie jährlich zurückspielt, und erlaubt es, verschiedene Investitionsobjekte auf einer gemeinsamen Basis zu vergleichen. Wer eine vermietete Wohnung in Fellbach oder ein Mehrfamilienhaus in Waiblingen kauft oder verkauft, kommt an dieser Kennzahl nicht vorbei.
Brutto, netto, Reinertrag: drei Varianten, ein Ziel
Die einfachste Form ist die Bruttoanfangsrendite: Jahresnettomiete geteilt durch den Kaufpreis, ohne jede weitere Korrektur. Sie taugt für einen schnellen ersten Eindruck, bildet die Realität aber nur grob ab.
Realistischer ist die Nettoanfangsrendite, die auch die Erwerbsnebenkosten einrechnet. In Baden-Württemberg schlagen Grunderwerbsteuer (5,0 Prozent), Notarkosten und die übliche Maklerprovision von je 3,57 Prozent inkl. MwSt. je Seite spürbar zu Buche. Wer diese Kosten ignoriert, überschätzt seine Rendite von Anfang an.
Am genauesten ist die Nettoobjektrendite: Hier wird der Reinertrag, also die Mieteinnahmen nach Abzug aller nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, durch die Gesamtinvestition geteilt. Diese Zahl ist die ehrlichste Aussage darüber, was das Objekt tatsächlich abwirft.
Was die Rendite treibt und was sie drückt
Drei Größen bestimmen das Ergebnis maßgeblich:
- Mieteinnahmen: Höhe der erzielbaren Miete, Vermietungsstand und Leerstandsrisiko. Ein Objekt mit strukturellem Leerstand rechnet sich auf dem Papier oft gut, in der Praxis aber nicht.
- Kaufpreis und Nebenkosten: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger die Rendite bei gleicher Miete. Im Remstal liegen die Bodenwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreises, was die Einstiegsrenditen entsprechend dämpft.
- Bewirtschaftungskosten: Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlagefähige Betriebskosten reduzieren den Reinertrag. Aus der Planung kennen wir Objekte, bei denen diese Kosten jahrelang unterschätzt wurden und die Rendite dadurch deutlich unter Erwartung blieb.
Was die Zahlen in der Praxis bedeuten
Bei Wohnimmobilien bewegen sich die Renditen je nach Lage und Objektqualität grob zwischen 2 und 5 Prozent. In gefragten Lagen einer Pendlerstadt wie Fellbach, die direkt an Stuttgart angrenzt, liegen Nettoobjektrenditen oft unter 3 Prozent. Höhere Werte sind in weniger nachgefragten Lagen oder bei älterem Bestand möglich, gehen aber mit entsprechend höheren Risiken einher.
Büroimmobilien und Einzelhandel streuen stärker: Hier spielen Mieterbonität, Standortqualität und Vertragslaufzeiten eine größere Rolle, und die Renditeniveaus lassen sich nicht einfach mit Wohnimmobilien vergleichen.
Hohe Rendite als Warnsignal
Ein auffällig hoher Renditeausweis in einem Exposé ist kein Grund zur Freude, sondern ein Anlass zur gründlichen Prüfung. Der Markt preist Risiken ein. Eine überdurchschnittliche Rendite signalisiert fast immer, dass irgendetwas den Preis gedrückt hat: Leerstand, Instandhaltungsstau, schwieriger Mieter, ungünstige Lage oder rechtliche Probleme. Wer diese Ursache nicht kennt, kauft das Risiko mit.
Praktisch heißt das für die Ankaufsprüfung:
- Immer die Nettoobjektrendite berechnen, nicht die Bruttogröße als Entscheidungsgrundlage nehmen.
- Erwerbsnebenkosten vollständig einrechnen, in Baden-Württemberg also 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar plus Provision.
- Mieteinnahmen auf Plausibilität prüfen: Liegt die angesetzte Miete am Markt oder deutlich darüber?
- Bewirtschaftungskosten realistisch schätzen, besonders bei älterem Bestand mit absehbarem Sanierungsbedarf.
- Rendite im lokalen Marktvergleich einordnen: Was ist im Rems-Murr-Kreis für vergleichbare Objekte üblich?