Die Nettokaltmiete ist der Betrag, den ein Mieter allein für die Überlassung der Wohnung zahlt, ohne jede Neben- oder Betriebskosten. Sie ist die Kernzahl des deutschen Mietrechts: Mieterhöhungen, Mietspiegel und die Mietpreisbremse beziehen sich ausnahmslos auf sie. Wer als Eigentümer vermietet, muss diese Zahl sauber von allen anderen Bestandteilen der Miete trennen.
Was Nettokalt, Bruttokalt und Warmmiete unterscheidet
Die drei Begriffe bezeichnen drei verschiedene Summen, die im Alltag gerne durcheinandergeraten. Die Nettokaltmiete deckt ausschließlich die Wohnungsnutzung ab. Die Bruttokaltmiete addiert dazu die kalten Betriebskosten: Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausmeister und ähnliches. Die Warmmiete (oder Bruttowarmmiete) enthält zusätzlich Heiz- und Warmwasserkosten.
Eine Sonderform ist die Inklusivmiete, bei der Nebenkosten pauschal eingerechnet sind. Sie ist heute fast nur noch bei möblierten Zimmern oder Untervermietungen üblich und rechtlich mit Vorsicht zu genießen, weil Abrechnungspflichten entfallen, aber auch Nachforderungen ausgeschlossen sind.
Wenn Sie aus einer Warmmiete die Nettokaltmiete herausrechnen wollen, ziehen Sie schlicht die Betriebskostenvorauszahlung und die Heizkostenvorauszahlung ab. Was übrig bleibt, ist die Nettokaltmiete.
Rechtliche Ankerpunkte
Im Mietrecht hat die Nettokaltmiete eine zentrale Funktion. Mieterhöhungen nach § 558 BGB dürfen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete führen, und diese Vergleichsmiete ist immer eine Nettokaltmiete. Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sinkt diese Grenze auf 15 Prozent. Die Mietpreisbremse wiederum erlaubt bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, auch das bezogen auf die Nettokaltmiete.
Mietspiegel weisen grundsätzlich Nettokaltmieten pro Quadratmeter aus, damit Wohnungen verschiedener Größe und Ausstattung vergleichbar bleiben. Im Raum Fellbach und Waiblingen gibt es keinen eigenen qualifizierten Mietspiegel; für eine belastbare Vergleichsmiete werden Mietdatenbanken und die Erkenntnisse des Gutachterausschusses herangezogen. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises in Waiblingen veröffentlicht Auswertungen, die als Grundlage dienen können.
Was die Nettokaltmiete im Remstal tatsächlich bestimmt
Die Lage ist der mit Abstand stärkste Einflussfaktor, und die Unterschiede sind im Remstal besonders ausgeprägt. Eine gut geschnittene Wohnung in Hanglageim Fellbacher Weinberg erzielt eine spürbar andere Nettokaltmiete als eine vergleichbare Fläche an einer viel befahrenen Durchgangsstraße in derselben Postleitzahl. Die Pendlernähe zu Stuttgart treibt die Nachfrage insgesamt, nivelliert aber nicht die Unterschiede innerhalb der Region.
Weitere Faktoren sind Zuschnitt, Baujahr und energetischer Zustand. Aus der Planung kennen wir, dass ein nachgerüstetes Wärmedämmverbundsystem oder eine neue Heizungsanlage selten im gleichen Umfang auf die Nettokaltmiete durchschlägt, wie die Investition es vermuten ließe. Den stärksten Mieteffekt haben Maßnahmen, die Mieter direkt spüren: eine vollständig sanierte Bäder, zeitgemäße Grundrisse, ein guter Schallschutz.
Bedeutung für Ihre Renditerechnung
Wer eine Mietwohnung als Kapitalanlage hält oder kauft, rechnet mit der Nettokaltmiete als Ausgangsgröße. Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Der Vervielfältiger kehrt dieses Verhältnis um: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen rechnerisch amortisiert hätte.
Beide Kennzahlen sind nützliche Vergleichsgrößen, ersetzen aber keine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung. Bewirtschaftungskosten, Leerstandsrisiko und die gesetzlichen Grenzen für Mietsteigerungen fließen darin nicht ein. Wer in Fellbach oder Kernen kauft, wo Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises liegen, zahlt Kaufpreise, die die erzielbaren Nettokaltmieten oft übersteigen. Ob das Verhältnis für Sie noch stimmt, lässt sich nur anhand konkreter Zahlen beurteilen.