Die Kündigungsfrist bezeichnet den Zeitraum, der zwischen dem Zugang einer Kündigung und dem tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses liegen muss. Bei Wohnraum sind diese Fristen im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt und gelten unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Klauseln, die die Frist zum Nachteil des Mieters verkürzen, sind unwirksam.
Was für Mieter gilt
Wer als Mieter kündigt, hat es vergleichsweise einfach: Die Frist beträgt immer drei Monate zum Monatsende, egal wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Entscheidend ist aber der Zugangszeitpunkt. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, damit dieser Monat bei der Fristberechnung mitgezählt wird. Wer den Briefkasten erst am vierten Werktag leert, hat den Monat verfehlt und die Frist verlängert sich um einen weiteren Monat.
Vereinbarungen, die die Frist für den Mieter verlängern, können im Vertrag aufgenommen werden. Verkürzen lässt sie sich vertraglich dagegen nicht.
Was für Vermieter gilt
Auf Vermieterseite ist die Frist nach der Mietdauer gestaffelt. Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren gelten drei Monate. Hat das Mietverhältnis länger als fünf, aber nicht mehr als acht Jahre bestanden, sind es sechs Monate. Wohnt der Mieter seit mehr als acht Jahren in der Wohnung, muss der Vermieter neun Monate vorher kündigen.
Hinzu kommt: Ohne einen anerkannten Kündigungsgrund funktioniert die ordentliche Kündigung durch den Vermieter grundsätzlich nicht. Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters oder ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse des Vermieters sind die gängigen Gründe. Das gilt in Fellbach genauso wie überall sonst in Deutschland; das Mietrecht ist Bundesrecht.
Sonderfälle, die in der Praxis häufig vorkommen
Bei schweren Vertragsverletzungen, etwa ausbleibenden Mietzahlungen, kann eine fristlose Kündigung ohne Einhaltung einer Frist ausgesprochen werden. Hier gelten eigene Voraussetzungen, die im Einzelfall genau zu prüfen sind.
Wer als Mieter eine Modernisierungsankündigung erhält, hat ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht: Die Kündigung kann bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung erklärt werden, mit Wirkung zum Ende dieses Monats.
Zeitmietverträge enden ohne Kündigung automatisch zum vereinbarten Datum, sofern die Befristung rechtlich wirksam ist. Bei Gewerberaum schließlich gelten die gesetzlichen Fristen nur als Auffangregel. Vermieter und Mieter können dort die Kündigungsfristen und -termine weitgehend frei vereinbaren, was bei Ladenlokalen oder Büros in Waiblingen und Fellbach in der Praxis auch regelmäßig genutzt wird.