Der Jahresrohertrag ist die Summe aller Einnahmen, die eine Immobilie innerhalb eines Jahres erzielt, bevor auch nur ein Euro an Kosten abgezogen wird. Im Regelfall besteht er aus den Kaltmieten der Wohn- oder Gewerbeflächen. Hinzu kommen können Stellplatzentgelte, Garagenmieten oder Einnahmen aus Werbeflächen am Gebäude. Was diese Zahl noch nicht zeigt, ist das, was am Ende wirklich übrig bleibt.
Wie der Jahresrohertrag berechnet wird
Die Rechnung ist im Prinzip einfach: monatliche Kaltmiete mal zwölf, plus alle weiteren regelmäßigen Einnahmen. Was dabei zählt, ist die sogenannte Sollmiete, also der Betrag, der bei vollständiger Vermietung theoretisch eingehen würde. Leerstand oder Zahlungsausfälle fließen hier noch nicht ein. Das ist wichtig zu verstehen: Der Jahresrohertrag beschreibt das Einnahmenpotenzial, keine Garantie.
Was die Zahl für die Bewertung bedeutet
Im Ertragswertverfahren ist der Jahresrohertrag der Ausgangspunkt, um den Verkehrswert einer Renditeimmobilie zu ermitteln. Aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresrohertrag ergibt sich der sogenannte Vervielfältiger, der zeigt, wie viele Jahresmieteinnahmen man für das Objekt bezahlt. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises liegen, sind die Kaufpreise entsprechend hoch. Ein Vervielfältiger von 25 oder mehr ist hier keine Seltenheit. Das bedeutet: Der Rohertrag allein sagt noch wenig, er braucht immer den Kaufpreis als Gegenüber.
Rohertrag und Reinertrag: der Unterschied im Alltag
Der Jahresrohertrag ist eine Bruttogröße. Der Jahresreinertrag zieht davon die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten ab: Instandhaltung, Verwaltung, Versicherungen und Grundsteuer. In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer nach dem modifizierten Bodenwertmodell berechnet, das ausschließlich Grundstücksfläche und Bodenrichtwert berücksichtigt und das Gebäude außen vor lässt. Das kann die Grundsteuerlast je nach Lage deutlich verschieben und damit auch den Reinertrag, den Sie als Eigentümer tatsächlich in der Tasche haben. Wer ausschließlich mit dem Rohertrag kalkuliert, übersieht genau diese Lücke.