Die Investitionszulage war ein direkter staatlicher Zuschuss, der Investitionen in bestimmten Regionen oder Wirtschaftsbereichen finanziell unterstützte. Anders als ein Darlehen musste sie nicht zurückgezahlt werden. Im Immobilienbereich kam sie vor allem für Neubau, Modernisierung und Erwerb in ausgewiesenen Fördergebieten zum Tragen. Die meisten dieser Programme sind heute ausgelaufen und durch andere Instrumente ersetzt worden.
Aufbau Ost und die historische Rolle der Investitionszulage
Nach der Wiedervereinigung war die Investitionszulage Ost ein zentrales Werkzeug, um Investitionen in den neuen Bundesländern anzuregen. Für einen erheblichen Anteil der Investitionssumme gab es direkte Zuschüsse, was vor allem in der Immobilienwirtschaft gewaltige Bauwellen auslöste. Zeitweise galten ähnliche Regelungen auch für strukturschwache Regionen im Westen.
Das hatte zwei Seiten: Die Förderung trieb tatsächlich Investitionen an, die sonst nicht stattgefunden hätten. Gleichzeitig entstanden Mitnahmeeffekte, also Projekte, die nur wegen der Zulage realisiert wurden und wirtschaftlich wenig Substanz hatten. Wer heute einen Bestand aus den frühen 1990er-Jahren bewertet, sollte diesen Hintergrund im Kopf behalten. Manche Objekte spiegeln bis heute wider, dass sie damals gefördert statt gebraucht wurden.
Mit der wirtschaftlichen Angleichung wurden die Programme schrittweise abgebaut. Die klassische Investitionszulage für Immobilien existiert in dieser Form heute nicht mehr.
Was heute an ihre Stelle getreten ist
Die Förderung von Immobilieninvestitionen läuft heute über andere Kanäle. KfW-Programme decken energetische Sanierung, altersgerechten Umbau und klimafreundlichen Neubau ab. Denkmalgeschützte Gebäude können über erhöhte steuerliche Abschreibungen nach §§ 7i und 7h EStG gefördert werden. Dazu kommen Landesprogramme und BAFA-Zuschüsse für bestimmte Sanierungsmaßnahmen.
Für Eigentümer im Remstal spielt bei der Entscheidung, ob und wie gefördert wird, vor allem die energetische Ausgangslage des Gebäudes eine Rolle. Aus der Planung kennen wir Projekte, bei denen die Kombination aus KfW-Kredit und BAFA-Zuschuss die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung erst hergestellt hat. Die Förderlandschaft ändert sich jedoch häufig, Programme werden aufgestockt, geändert oder kurzfristig gestoppt. Wer plant, sollte den aktuellen Stand immer direkt bei der KfW oder einem unabhängigen Energieberater prüfen, bevor er Aufträge vergibt.
Was die historische Investitionszulage für ältere Immobilien bedeutet
Wenn Sie ein Objekt aus den 1990er-Jahren verkaufen oder bewerten lassen, kann die damalige Förderhistorie relevant sein. Geförderte Investitionen waren an Nachweispflichten und Nutzungszeiträume gebunden. Wurden diese nicht eingehalten, drohte eine Rückforderung durch das Finanzamt. Solche Vorgänge sind heute in aller Regel abgeschlossen, können aber bei einer Kaufprüfung auftauchen, wenn ältere Steuerbescheide oder Verwendungsnachweise im Spiel sind.
Für die aktuelle Bewertung eines Gebäudes ist wichtiger, in welchem Zustand die damals geförderten Maßnahmen heute sind, ob also eine mit Zuschüssen sanierte Fassade aus den frühen 1990ern inzwischen erneut investitionsbedürftig ist. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises und, für Objekte in Fellbach, der städtische Gutachterausschuss, berücksichtigen solche Zustandsmerkmale bei der Ermittlung von Vergleichswerten.