Ein Immobilienfonds fasst das Kapital vieler Anleger zusammen und investiert es gebündelt in Immobilienvermögen. Wer keinen einzelnen Wohnblock kaufen will oder kann, nimmt so dennoch an Immobilienmärkten teil. Die Gegenleistung für diese Einstiegshürde: Man trägt Kosten, Risiken und Entscheidungen nicht allein, verliert aber auch die direkte Kontrolle über das Objekt.
Offene und geschlossene Fonds: ein grundlegender Unterschied
Offene Immobilienfonds kaufen in der Regel gewerbliche Objekte, also Bürogebäude, Einkaufszentren oder Logistikimmobilien, und halten ein breites Portfolio. Anteile lassen sich börsentäglich erwerben; die Rückgabe ist nach gesetzlichen Haltefristen möglich. Dadurch bleibt der Fonds für die Anleger handelbar, was bei einem direkten Immobilienbesitz schlicht nicht geht.
Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders: Hier investieren Anleger in ein einzelnes Objekt oder ein eng umrissenes Projekt. Ist das geplante Kapital eingesammelt, schließt der Fonds für neue Einsteiger. Die Anleger werden rechtlich zu Kommanditisten, tragen also unternehmerisches Risiko. Das Potenzial für höhere Renditen existiert, ebenso aber das Potenzial für erhebliche Verluste bis hin zum Totalverlust. Aus der Planung kennen wir Projekte, bei denen Baukostenüberschreitungen und Leerstand die Renditerechnung komplett ausgehebelt haben. Das ist kein theoretisches Szenario.
Was Eigentümer im Remstal mit Immobilienfonds zu tun haben
Für jemanden, der gerade eine Immobilie in Fellbach, Kernen oder Waiblingen verkauft, taucht das Thema auf zwei Wegen auf. Erstens: Der Erlös aus dem Verkauf muss irgendwo hin, und Immobilienfonds werden als Reinvestitionsvehikel vorgeschlagen, häufig von der Hausbank oder einem Finanzvertrieb. Zweitens: Kaufinteressenten, die über einen Fonds finanziert werden oder einem Fonds angehören, fragen gelegentlich nach Off-Market-Objekten.
Im ersten Fall lohnt ein nüchterner Vergleich. Wer eine Bestandsimmobilie im Remstal hält, profitiert von Bodenrichtwerten, die zuletzt zwischen 400 und 610 EUR/m² lagen, in Fellbach und Kernen eher am oberen Rand. Ein Direktbesitz lässt sich an diesen Werten messen, selbst steuern und notfalls verkaufen. Ein Fondsanteil ist dagegen eine Beteiligung an einem Konstrukt, das Sie nicht besichtigen und nicht selbst verwalten können.
Chancen, Kosten und reale Risiken
Der wichtigste Vorzug von Immobilienfonds ist die Streuung: Ein einzelnes Objekt in einer einzigen Lage trägt das volle Standortrisiko. Ein Fonds verteilt es. Dazu kommt professionelles Management, das Instandhaltung, Vermietung und Buchhaltung übernimmt.
Auf der Kostenseite stehen Ausgabeaufschläge, laufende Verwaltungsgebühren und Performance-Fees, die sich direkt auf die Nettorendite auswirken. Bei geschlossenen Fonds kommen häufig hohe Initialkosten für Vertrieb und Konzeption hinzu. Steuerlich werden Ausschüttungen aus offenen Fonds pauschal der Abgeltungssteuer unterworfen, bei geschlossenen Fonds greifen je nach Konstruktion andere Regeln. Hier ist eine unabhängige Beratung keine Kür, sondern Pflicht.
Wir vermitteln keine Finanzprodukte und beraten bei konkreten Anlageentscheidungen mit einem unabhängigen Finanzberater zusammen. Was wir einschätzen können: den Vergleich zwischen dem Direktbesitz einer regionalen Immobilie und der indirekten Beteiligung über einen Fonds.
Häufige Frage:
“Ich habe meinen Verkaufserlös auf dem Konto. Ein Berater empfiehlt mir einen offenen Immobilienfonds als Parkposition. Ist das sinnvoll?”
Als kurzfristige Parklösung ist ein offener Immobilienfonds wenig geeignet: Die gesetzliche Mindesthaltefrist beträgt zwei Jahre, die Rückgabekündigungsfrist weitere zwölf Monate. Wer plant, das Geld in absehbarer Zeit wieder für einen Immobilienkauf zu nutzen, kann in dieser Zeit nicht flexibel auf den Erlös zugreifen. Als langfristige Beimischung im Depot ist die Frage anders zu bewerten, aber das hängt von Ihrer Gesamtsituation ab, nicht von einem einzelnen Produkt.