Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, erwirbt Vermögen ohne Kaufpreis, aber nicht ohne Steuer. Das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht behandelt Immobilien gesondert: Die Bewertung orientiert sich zwar am Verkehrswert, liegt in der Praxis aber häufig darunter. Hinzu kommen großzügige persönliche Freibeträge und gezielte Steuerbefreiungen, die den tatsächlichen Steueraufwand erheblich senken können.
Freibeträge und Steuerklassen
Der Gesetzgeber staffelt die Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner erhalten 500.000 Euro, Kinder jeweils 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Alle übrigen Empfänger, also etwa Geschwister, Nichten oder nicht verwandte Personen, kommen nur auf 20.000 Euro. Über diesen Freibetrag hinaus gilt dann der jeweilige Steuersatz, der zwischen 7 und 50 Prozent liegen kann, je nach Steuerklasse und Höhe des übertragenen Wertes.
Besonders praktisch: Die Freibeträge lassen sich bei Schenkungen alle zehn Jahre neu ausschöpfen. Wer ein Einfamilienhaus in Fellbach besitzt, dessen Verkehrswert bei rund 700.000 Euro liegt, kann durch schrittweise Übertragung an Kinder über zwei Schenkungsrunden einen erheblichen Teil steuerfrei übergeben. Für Ehepartner kommt obendrauf noch ein Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro.
Steuerbefreiungen für selbst genutzte Immobilien
Das sogenannte Familienheim ist der wirkungsvollste Hebel im Erbschaftsteuerrecht. Erbt der Ehepartner die gemeinsam bewohnte Immobilie und zieht unverzüglich ein beziehungsweise bleibt darin wohnen, fällt überhaupt keine Erbschaftsteuer an. Es gibt keine Größenbeschränkung, und der Wert spielt keine Rolle. Einzige Bedingung: mindestens zehn Jahre Selbstnutzung nach dem Erbfall. Wird die Immobilie vorher verkauft oder vermietet, fällt die Steuerbefreiung rückwirkend weg.
Kinder profitieren von einer ähnlichen Regelung, allerdings ist die steuerfreie Wohnfläche auf 200 Quadratmeter begrenzt. Alles darüber hinaus wird anteilig besteuert. Auch hier gilt die Zehn-Jahres-Frist für die eigene Nutzung. Vermietete Grundstücke erhalten automatisch einen zehnprozentigen Bewertungsabschlag, was die Steuerlast spürbar reduziert.
Vorweggenommene Erbfolge: Schenken statt Vererben
Wer rechtzeitig plant, kann die Zehn-Jahres-Frist der Freibeträge mehrfach ausnutzen. Bei einer schrittweisen Übertragung einer Immobilie im Remstal, zum Beispiel zunächst Miteigentumsanteile, dann weitere zehn Jahre später der Rest, lässt sich die Steuerbelastung deutlich strecken. Ein Wertzuwachs, den die Immobilie nach der Schenkung erzielt, fällt dabei beim Beschenkten an und wird nicht nachversteuert.
Wer die Immobilie zwar übertragen, aber weiterhin nutzen möchte, kann sich einen Nießbrauch vorbehalten. Der Schenker behält dann das Recht, die Immobilie zu bewohnen oder die Mieteinnahmen zu kassieren. Steuerlich wird der Nießbrauchswert vom Schenkungswert abgezogen, was die Bemessungsgrundlage erheblich mindert. Alternativ ist ein Wohnrecht möglich, das jedoch einen geringeren Kapitalwert hat und entsprechend weniger Steuervorteil bringt.
Erbengemeinschaft und Pflichtteil
Hinterlässt ein Eigentümer mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das klingt zunächst neutral, ist in der Praxis aber oft schwierig. Die Immobilie gehört allen Erben gemeinsam, und für wesentliche Entscheidungen, einen Verkauf oder größere Investitionen, ist Einigkeit erforderlich. Gibt es Streit, kann das den Verkauf über Jahre blockieren oder zu einem erzwungenen Teilungsversteigerungsverfahren führen.
Wer ein Kind bewusst enterbt oder nichts hinterlässt, muss wissen: Kinder und andere Abkömmlinge haben einen gesetzlichen Pflichtteilsanspruch in Höhe der Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils. Dieser Anspruch ist kein Sachanspruch auf die Immobilie, sondern ein Geldanspruch. Das kann die verbliebenen Erben unter Liquiditätsdruck setzen, wenn das wesentliche Vermögen in einer Immobilie steckt. Schenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall werden dabei anteilig angerechnet.
Beispielrechnung: Einfamilienhaus in Fellbach
Ein Eigentümerpaar aus Fellbach hinterlässt ein freistehendes Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 750.000 Euro. Die beiden erwachsenen Kinder erben zu gleichen Teilen.
Ohne besondere Gestaltung erbt jedes Kind einen Anteil von 375.000 Euro. Der persönliche Freibetrag beträgt je Kind 400.000 Euro. Da 375.000 Euro unter diesem Freibetrag liegt, fällt für keines der Kinder Erbschaftsteuer an.
Hätte das Haus hingegen einen Wert von 1.000.000 Euro, erbt jedes Kind einen Anteil von 500.000 Euro, also 100.000 Euro über dem Freibetrag. Auf diesen Betrag würde Erbschaftsteuer nach Steuerklasse I fällig, bei einem Wert unter 600.000 Euro über Freibetrag sind das 15 Prozent, also 15.000 Euro je Kind.
Hätte der Erblasser die Immobilie zehn Jahre früher jeweils zur Hälfte an die Kinder verschenkt, wäre der gesamte Vorgang steuerfrei gewesen, vorausgesetzt, seit der Schenkung sind zehn Jahre vergangen. Der Wertzuwachs nach der Schenkung fiele steuerfrei beim Kind an.