Geltungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Vertrag, eine Genehmigung oder ein Recht rechtlich wirksam ist. Dieser Zeitraum kann gesetzlich festgelegt, behördlich bestimmt oder von den Vertragsparteien selbst vereinbart sein. Für Eigentümer ist das kein abstraktes Thema: Wer Fristen übersieht, verliert Rechte oder muss neu beantragen, neu verhandeln und im schlechtesten Fall erhebliche Kosten tragen.
Baugenehmigungen: drei Jahre und kein Tag länger
Eine Baugenehmigung gilt in der Regel drei Jahre ab ihrer Bekanntgabe. Entscheidend ist dabei, dass der Bau innerhalb dieser Frist begonnen wird. Als Baubeginn reicht der Baugrubenaushub aus, das Gebäude muss nicht fertig sein. Wird die Frist ohne Baubeginn überschritten, erlischt die Genehmigung. Eine Verlängerung ist möglich, muss aber rechtzeitig vor Ablauf beantragt werden. Die untere Baurechtsbehörde prüft dann, ob sich das geltende Baurecht seit der ursprünglichen Genehmigung wesentlich geändert hat. In Fellbach und Waiblingen ist das die jeweilige Stadtbaurechtsbehörde, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Hat sich das Recht geändert, kann eine Verlängerung versagt werden. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ein einmaliger Verlängerungsantrag den Bauherren gerettet hat, weil der Neubauantrag unter geändertem Planungsrecht deutlich schwieriger geworden wäre.
Mietverträge: unbefristet als Regelfall
Wohnraummietverträge sind grundsätzlich unbefristet. Eine Befristung ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig, die das BGB in § 575 abschließend aufzählt, etwa geplante Eigennutzung oder bevorstehende Baumaßnahmen. Fehlt die gesetzlich vorgeschriebene Begründung, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet. Das ist keine Kleinigkeit, und wir benennen es lieber frühzeitig, bevor ein Eigentümer auf eine Befristung vertraut, die rechtlich nicht trägt.
Bei Gewerbemietverträgen sieht das anders aus. Dort können die Parteien die Laufzeit frei vereinbaren, häufig fünf bis zehn Jahre. Für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr gilt allerdings Schriftformerfordernis. Verlängerungsoptionen sind im gewerblichen Bereich üblich und sollten vor dem Kauf eines vermieteten Objekts sorgfältig auf verbleibende Laufzeiten geprüft werden.
Erbbaurechte und Vorkaufsrechte
Erbbaurechte haben typischerweise Laufzeiten von 50 bis 99 Jahren. Der Wert eines Erbbaurechtsgrundstücks hängt stark von der verbleibenden Restlaufzeit ab: Je kürzer die Restlaufzeit, desto schwieriger wird die Finanzierung, und desto stärker sinkt der Verkehrswert. Nach § 31 ErbbauRG besteht ein Verlängerungsanspruch, über den Erbbauzins wird dann aber neu verhandelt. Wer ein Grundstück mit Erbbaurecht kauft oder verkauft, sollte diese Verhandlungen idealerweise Jahre vor dem eigentlichen Ablauf anstoßen.
Vertragliche Vorkaufsrechte sind häufig auf fünf bis zehn Jahre befristet. Ein dinglich im Grundbuch gesichertes Vorkaufsrecht wirkt dagegen gegenüber jedem neuen Eigentümer, unabhängig von der verstrichenen Zeit. Das gemeindliche Vorkaufsrecht, das in bestimmten Gebieten greift, muss innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden.
Was das beim Kauf bedeutet
Geltungsfristen sind ein Teil jeder ernsthaften Kaufprüfung. Wir schauen bei jedem Auftrag, ob eine vorliegende Baugenehmigung noch gilt und ob ein Verlängerungsantrag sinnvoll ist, bevor das Objekt auf den Markt kommt. Bei vermieteten Objekten analysieren wir die Restlaufzeiten der Mietverträge, weil sie den Handlungsspielraum des künftigen Eigentümers direkt beeinflussen. Und bei Erbbaurechtsgrundstücken im Remstal, wo Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises liegen, kann eine kurze Restlaufzeit den Verkehrswert spürbar nach unten ziehen, auch wenn das Gebäude selbst in gutem Zustand ist.