Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, gilt seit November 2020 und ist die zentrale Vorschrift für den energetischen Zustand von Gebäuden in Deutschland. Es hat drei ältere Regelwerke abgelöst: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Für Sie als Eigentümer ist es die Rechtsgrundlage, die bestimmt, was Ihr Gebäude erfüllen muss, was beim Verkauf oder der Vermietung offenzulegen ist und was bei bestimmten Maßnahmen fällig wird.
Was das GEG konkret vorschreibt
Für Neubauten gilt seit 2024 ein verschärfter Mindeststandard, der dem KfW-Effizienzhaus 55 entspricht. Neuinstallierte Heizsysteme müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das klingt abstrakt, hat aber handfeste Konsequenzen: Wer in Fellbach oder Waiblingen heute ein Grundstück bebaut, kommt an einer Wärmepumpe, einem Anschluss an ein Wärmenetz oder einer vergleichbaren Lösung kaum vorbei.
Beim Bestandsgebäude greift das GEG punktuell, nicht flächendeckend. Eine allgemeine Pflicht zur Rundumsanierung gibt es nicht. Wer jedoch ein Bauteil austauscht, muss dabei die geltenden Anforderungen einhalten. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ein scheinbar einfacher Fenstertausch Folgearbeiten an der Dämmung ausgelöst hat, weil die Anschlussdetails die neuen Werte unterlaufen hätten.
Was beim Verkauf relevant wird
Beim Verkauf oder der Neuvermietung ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Dieser muss potenziellen Käufern oder Mietern bereits bei der Besichtigung vorliegen, nicht erst beim Abschluss. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld. Für Immobilien im Remstal, wo Energieklasse und Heizungsart inzwischen deutlich auf den erzielbaren Preis einwirken, lohnt es sich, den Energieausweis frühzeitig zu beschaffen und nicht erst auf Nachfrage.
Ebenfalls relevant beim Eigentümerwechsel: Bestimmte Nachrüstpflichten gehen auf den neuen Eigentümer über, sofern sie noch nicht erfüllt wurden. Das betrifft vor allem die Dämmung oberster Geschossdecken und den Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind. Als Verkäufer sollten Sie wissen, welche Pflichten bereits erfüllt sind und welche nicht, bevor der Notar den Termin ansetzt.
Heizungstausch und Fristen
Die 2024 in Kraft getretene Heizungsregelung ist der politisch umstrittenste Teil des GEG. Im Kern gilt: Neue Heizungen müssen die 65-Prozent-Erneuerbare-Vorgabe erfüllen. Für bestehende funktionierende Heizungen gibt es keine sofortige Austauschpflicht. Defekte Öl- oder Gasheizungen können in der Übergangszeit unter bestimmten Bedingungen noch repariert oder vorübergehend ersetzt werden. Für Bestandsgebäude und bestimmte Gebäudeklassen gelten abgestufte Fristen, die an kommunale Wärmeplanung geknüpft sind. Sowohl Fellbach als auch Waiblingen werden als Große Kreisstädte eine solche Planung vorlegen müssen; solange diese nicht vorliegt, gelten verlängerte Übergangsregeln.
Förderung nutzen, bevor saniert wird
Wer ohnehin sanieren will oder muss, sollte die Förderkulisse kennen, bevor der Auftrag vergeben wird. Die KfW fördert energetische Sanierungen und Neubauten, die über den GEG-Mindeststandard hinausgehen. Das BAFA übernimmt Anteile beim Heizungstausch, gestaffelt nach Einkommenssituation und Technikwahl. Zusätzlich lassen sich Sanierungskosten steuerlich geltend machen: Bis zu 20 Prozent der anerkannten Kosten können über drei Jahre von der Steuerschuld abgezogen werden, verteilt auf je 7 Prozent in den ersten beiden und 6 Prozent im dritten Jahr. Eine geförderte Energieberatung durch einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten ist in vielen Fällen Voraussetzung für die Förderung und hilft, den sinnvollen Maßnahmenumfang zu bestimmen.