Eine Garage ist ein vollständig geschlossener, überdachter Raum zum Abstellen von Fahrzeugen. Sie schützt vor Witterung und Diebstahl und gilt baurechtlich als Stellplatz, der Pflichten aus dem Stellplatznachweis erfüllen kann. Anders als ein Carport oder ein offener Unterstand zählt sie als eigenständiges Gebäude oder Gebäudeteil mit eigenen Bauvorschriften, eigenen Kosten und einem messbaren Einfluss auf den Immobilienwert.
Bauformen: von der Einzelgarage bis zur Tiefgarage
Die einfachste Form ist die freistehende Einzelgarage, klassischerweise rund 3 mal 6 Meter, entweder gemauert oder als Betonfertiggarage gesetzt. Fertiggaragen sind schneller aufgestellt und bei kleinerem Budget die häufigere Wahl. Die Doppelgarage verdoppelt die Stellplatzanzahl auf rund 6 mal 6 Meter, wahlweise mit einem breiten Tor oder zwei getrennten Öffnungen.
Eine Anbaugarage schließt direkt ans Wohnhaus an. Das schafft oft einen internen Zugang und wirkt architektonisch ruhiger als ein separates Gebäude. Bei der integrierten Garage liegt der Stellplatz im Erdgeschoss des Wohnhauses, die Wohnfläche befindet sich darüber.
Tiefgaragen sind im Einfamilienhaussegment selten, weil sie je nach Ausführung deutlich mehr kosten als oberirdische Lösungen. Ihr Vorteil liegt darin, dass kein oberirdisches Grundstück verbraucht wird. Das ist im Remstal dort relevant, wo Grundstücke knapp und Bodenrichtwerte am oberen Ende liegen, zum Beispiel in Fellbach oder in den nachgefragten Wohnlagen von Kernen.
Was das Baurecht in Baden-Württemberg vorgibt
In der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW) ist geregelt, welche Garagen genehmigungsfrei gebaut werden dürfen. Einzelgaragen bis 30 Quadratmeter Nutzfläche fallen in vielen Fällen unter die Verfahrensfreiheit. Anbauten und Tiefgaragen sind dagegen regelmäßig genehmigungspflichtig. Maßgebend ist immer auch der jeweilige Bebauungsplan, der Lage, Größe und Bauweise einschränken kann.
Zu den Abstandsflächen gilt die Faustregel: 3 Meter Abstand zur Grundstücksgrenze sind der Regelfall. Garagen unter 3 Meter Wandhöhe dürfen in vielen Konstellationen direkt an die Grenze gebaut werden. Wie das konkret für Ihr Grundstück gilt, klärt in Fellbach und Waiblingen die jeweilige untere Baurechtsbehörde der Großen Kreisstadt. Für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Ein Punkt, den Eigentümer oft unterschätzen: Die Landesbauordnung schreibt je Wohneinheit einen bestimmten Stellplatznachweis vor. Eine vorhandene Garage erfüllt diesen Nachweis. Fehlt sie, kann die Gemeinde bei baulichen Änderungen eine Ablöse verlangen. Wer bei der Baugenehmigung kein Stellplatznachweisdokument vorlegt, bezahlt das in der Regel teuer.
Was eine Garage kostet und was sie am Markt bringt
Die Spanne bei den Baukosten ist breit. Eine einfache Betonfertiggarage mit Bodenplatte liegt deutlich unter einer gemauerten Massivgarage, und eine integrierte oder angebaute Doppelgarage mit Sektionaltor und Elektroantrieb kann schnell in eine andere Preisklasse wachsen. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen der Gesamtaufwand für eine solide Anbaudoppelgarage im Remstal bei 35.000 bis 45.000 Euro lag, sobald Bodenplatte, Tor, Elektro und Putz zusammenkamen.
Beim Verkauf zahlt sich eine Garage spürbar aus. Interessenten im Remstal fragen aktiv nach Stellplätzen, besonders in Lagen ohne öffentliche Parkmöglichkeit. Eine vorhandene Garage hebt den erzielbaren Preis und verkürzt häufig die Vermarktungsdauer. Wie viel sie im Einzelfall ausmacht, hängt von Lage, Zustand und der Alternativen im Umfeld ab. Wir schätzen das bei jeder Bewertung konkret ein.
Nutzung, Vermietung und laufende Pflichten
Hauptzweck bleibt das wettergeschützte Abstellen von Fahrzeugen. Zusätzlich nutzen viele Eigentümer die Garage als Lager für Reifen, Werkzeug oder Gartengeräte. Als Wohnraum oder gewerbliche Nutzfläche darf sie ohne entsprechende Genehmigung nicht verwendet werden.
Wer die Garage separat vermietet, zum Beispiel an Nachbarn, muss die Mieteinnahmen versteuern. Die Miete für eine Einzelgarage liegt im Remstal je nach Lage und Ausstattung zwischen 50 und 120 Euro monatlich.
Beim Unterhalt ist das Garagentor der wartungsintensivste Teil. Sektionaltore und Antriebe sollten regelmäßig geschmiert und geprüft werden. Das Dach verdient alle paar Jahre einen Blick, besonders bei Flachdachgaragen. Ausreichende Belüftung verhindert Kondenswasser und Rost, beides Schäden, die sich an geparkten Fahrzeugen über die Jahre summieren.