Der Flächennutzungsplan (FNP) ist der vorbereitende Bauleitplan einer Gemeinde. Er zeigt für das gesamte Gemeindegebiet, welche Flächen für Wohnen, Gewerbe, Grün oder Verkehr vorgesehen sind. Rechtsverbindlich ist er nicht gegenüber Eigentümern, er bindet aber die Gemeinde selbst bei der weiteren Planung. Jeder Bebauungsplan muss aus dem FNP entwickelt sein.
Was im Flächennutzungsplan steht
Der FNP unterscheidet grob zwischen Bauflächen und Nichtbauflächen. Bauflächen werden weiter aufgeteilt: Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen für Wohnen und verträgliches Gewerbe, gewerbliche Bauflächen sowie Sonderbauflächen für besondere Nutzungen wie Einkaufszentren oder Freizeitanlagen. Daneben stellt der Plan Grün- und Freiflächen dar, also Parkanlagen, Sportflächen, Friedhöfe und landwirtschaftlich genutzte Bereiche. Verkehrsflächen, Versorgungsanlagen und Gemeinbedarfsflächen wie Schulen oder Feuerwache kommen hinzu.
Wichtig: Der FNP arbeitet im Maßstab von 1:10.000 bis 1:25.000. Er zeigt Grundzüge, keine parzellenscharfen Festsetzungen. Was genau auf Ihrem Grundstück zulässig ist, regelt erst der Bebauungsplan.
Was der FNP für Sie als Eigentümer bedeutet
Die entscheidende Frage beim Grundstückskauf lautet: Liegt das Grundstück innerhalb einer Baufläche oder nicht? Liegt es außerhalb, also im sogenannten Außenbereich, ist Bebauung grundsätzlich nicht möglich. Der FNP gibt darüber erste Auskunft, ersetzt aber keine Bauvoranfrage.
Die Darstellung im FNP beeinflusst den Wert erheblich. Bauland und landwirtschaftliche Fläche können sich preislich um ein Vielfaches unterscheiden. Im Remstal, wo Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen in Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Ende des Kreisdurchschnitts liegen, ist das besonders spürbar. Wer über den Kauf eines noch unerschlossenen Grundstücks nachdenkt, sollte im FNP nachsehen, welche Entwicklung die Gemeinde dort plant, und sich beim Baurechtsamt erkundigen, ob bereits ein Bebauungsplanverfahren läuft.
Eine FNP-Darstellung lässt sich im Grundsatz ändern, wenn die Gemeinde ein städtebauliches Interesse sieht. Einen Rechtsanspruch auf eine bestimmte Darstellung hat kein Eigentümer. Die Planungshoheit liegt bei der Kommune.
Der Weg zum wirksamen Flächennutzungsplan
Der FNP entsteht durch ein förmliches Verfahren nach dem Baugesetzbuch (§§ 5 bis 7 BauGB). Der Gemeinderat beschließt die Aufstellung, die Öffentlichkeit wird frühzeitig beteiligt, Behörden geben Stellungnahmen ab, ein Umweltbericht ist Pflicht. Am Ende steht ein Beschluss des Gemeinderats und die Genehmigung durch die höhere Verwaltungsbehörde, in unserem Raum das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Für Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte gelten dabei eigene Zuständigkeiten in Baufragen, für Kernen im Remstal ist das Landratsamt direkt erste Anlaufstelle.
Der FNP hat einen Planungshorizont von etwa 15 bis 20 Jahren und wird bei veränderten Rahmenbedingungen fortgeschrieben. Wenn eine Gemeinde neue Wohnbauflächen ausweisen oder ein Gewerbegebiet entwickeln will, braucht sie dazu in der Regel zuerst eine FNP-Änderung. Das Verfahren dafür ist ähnlich aufwendig wie die Neuaufstellung, auch bei kleinen Änderungen.
FNP und Bebauungsplan: zwei Ebenen, unterschiedliche Wirkung
Den Unterschied zum Bebauungsplan sollten Sie kennen, weil er in der Praxis oft verwechselt wird. Der FNP stellt dar, der Bebauungsplan setzt fest. Aus dem FNP allein können Sie keine Baugenehmigung ableiten. Er zeigt die Richtung, der Bebauungsplan gibt das konkrete Baurecht. Gegen einen Bebauungsplan können Sie klagen, gegen den FNP nicht direkt. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen Eigentümer ein Grundstück gekauft haben, das im FNP als Wohnbaufläche dargestellt war, für das aber noch kein Bebauungsplan existierte. Bis das Baurecht tatsächlich entstand, vergingen Jahre. Eine solche Situation sollten Sie vor dem Kauf realistisch einschätzen.
Wo Sie den FNP einsehen
Die meisten Gemeinden stellen ihren FNP digital zur Verfügung, häufig über das Geoportal der jeweiligen Stadt oder das Landesgeoportal Baden-Württemberg. Wer die Darstellung für ein konkretes Grundstück klären will, bekommt beim Baurechtsamt der Gemeinde in der Regel rasch eine Auskunft. Für baurechtliche Sicherheit empfehlen wir, zusätzlich zu prüfen, ob ein Bebauungsplan existiert, und im Zweifel eine Bauvoranfrage zu stellen.