Die Firsthöhe gibt an, wie hoch das Gebäude vom definierten Bezugspunkt bis zur obersten Kante der Dachkonstruktion reicht. Sie ist eine der wichtigsten Kenngrößen im Bebauungsplan und bestimmt maßgeblich, wie viel Volumen ein Gebäude aufnehmen darf. Wer diese Grenze überschreitet, bekommt keine Baugenehmigung.
Was genau gemessen wird
Der First ist bei einem Satteldach oder Walmdach die oberste waagerechte Kante, an der die beiden Dachflächen zusammentreffen. Bei einem Pultdach gilt die Oberkante der höchsten Dachfläche, beim Flachdach die Oberkante der Attika. Gemessen wird senkrecht vom Bezugspunkt nach oben, also rechtwinklig zur Horizontalen.
Welcher Bezugspunkt gilt, steht im jeweiligen Bebauungsplan. Üblich sind die Oberkante des natürlichen Geländes, die Oberkante des fertig hergestellten Geländes oder die Höhe der Straßenmitte. Dieser Unterschied klingt technisch, hat aber handfeste Auswirkungen: Bei Hanglage im Remstal, etwa am Kappelberg in Fellbach, können dieselben Meterzahlen je nach Bezugspunkt zu völlig verschiedenen tatsächlichen Gebäudehöhen führen. Ein Vermesser oder Architekt ermittelt die genaue Höhe. Bebauungspläne lassen dabei meist eine Toleranz von zehn bis zwanzig Zentimetern zu.
Festsetzungen im Bebauungsplan
Bebauungspläne arbeiten mit zwei Varianten. Bei der absoluten Höhenfestsetzung ist die maximale Firsthöhe in Metern über Normalhöhennull angegeben, also unabhängig vom Geländeverlauf. Das erfordert einen genauen Höhenplan, weil der tatsächlich verfügbare Spielraum direkt vom Geländeniveau des Grundstücks abhängt. Bei der relativen Festsetzung wird die Höhe über dem Bezugspunkt angegeben, was bei gleichmäßigem Gelände einfacher handhabbar ist.
Häufig setzt der Plan die Firsthöhe zusammen mit Traufhöhe und Dachneigung fest. Wer die Rechnung kennt, kann damit planen: Firsthöhe entspricht grob der Traufhöhe plus Drempel plus dem Produkt aus Steigung und halber Gebäudebreite. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen eine geringere Dachneigung oder eine schmalere Gebäudetiefe mehr nutzbaren Raum ermöglicht hat als erwartet, weil dadurch der First innerhalb der Festsetzung blieb.
Wo kein Bebauungsplan existiert, gilt das Gebot des Einfügens in die nähere Umgebung. Das lässt mehr Interpretationsspielraum, aber auch mehr Unsicherheit.
Auswirkungen auf Wohnfläche und Baukosten
Ein höherer First schafft im Dachgeschoss mehr Raum mit voller Stehhöhe. Das steigert die nutzbare Fläche direkt und damit den Wert des Gebäudes. Gleichzeitig wächst mit der Gebäudehöhe der Aufwand: mehr Wandfläche, mehr Dachfläche, höherer Gerüstaufwand. Wer knapp an der zulässigen Firsthöhe plant, holt das Maximum heraus. Wer sie überschreitet, riskiert den Baustopp.
Die Abstandsflächen hängen ebenfalls mit der Gebäudehöhe zusammen. Ein höherer First kann größere Abstände zur Grundstücksgrenze erzwingen und damit die Bebaubarkeit des Grundstücks einschränken. Die Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW) regelt das im Detail und weicht in einigen Punkten von der Musterbauordnung anderer Bundesländer ab.
Befreiung und Grundstückskauf
Eine Befreiung von der festgesetzten Firsthöhe ist nach § 31 BauGB möglich, aber an Bedingungen geknüpft: Die Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden, die Abweichung muss städtebaulich vertretbar sein, und die Interessen der Nachbarn müssen gewahrt bleiben. Bei geringfügigen Überschreitungen stehen die Chancen besser, bei deutlichen Überschreitungen ist eine Befreiung in der Praxis kaum durchsetzbar. Die Zustimmung der Nachbarn hilft, ersetzt aber nicht die behördliche Entscheidung. Zuständig für Baugenehmigungen sind in Fellbach und Waiblingen die eigenen unteren Baurechtsbehörden als Große Kreisstädte; für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis die richtige Anlaufstelle.
Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, lohnt es sich, den Bebauungsplan vor dem Abschluss genau zu lesen und die gewünschte Wohnfläche gegen die Firsthöhenvorgabe durchzurechnen. Gerade bei Hanglagen im Remstal können wenige Zentimeter Differenz beim Bezugspunkt erhebliche Konsequenzen haben. Eine Machbarkeitsstudie durch einen Architekten kostet wenig im Verhältnis zu dem, was eine nicht genehmigungsfähige Planung später auslöst.