Die Fassade ist die äußere Hüllfläche eines Gebäudes. Sie schützt vor Wind, Regen und Temperaturschwankungen, erfüllt Anforderungen an die Wärmedämmung und prägt den optischen ersten Eindruck. Für Eigentümer, die verkaufen oder vermieten wollen, ist das Entscheidende: Der Zustand der Fassade ist von der Straße aus sofort ablesbar und wird von jedem Kaufinteressenten eingepreist.
Welche Fassadentypen es gibt
Massivfassaden aus Mauerwerk, Beton oder Naturstein sind in älteren Beständen im Remstal weit verbreitet. Sie sind langlebig und schalldämmend, erfordern aber regelmäßige Pflege. Putzfassaden, ob mineralisch oder aus Kunstharz, gehören bis heute zum Standardbild in Wohngebieten wie Fellbach-Oeffingen oder Kernen-Stetten.
Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) wurden vor allem in den 1990er und 2000er Jahren aufgebracht und stellen aus der Planung, die wir kennen, eine eigene Wartungskategorie dar: Algenbewuchs und Rissbildung an den Stoßfugen sind typische Alterserscheinungen, die deutlich früher auftreten als bei Massivbau. Vorgehängte hinterlüftete Fassaden mit Klinker, Faserzement oder Metall sind moderner und wartungsärmer, in der Region aber noch eher die Ausnahme.
Energetische Anforderungen bei Sanierungen
Wer eine Fassade saniert, löst damit in der Regel Mindestanforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz aus. Das betrifft die Dämmstärke ebenso wie den Nachweis über einen ausreichenden U-Wert der Außenwand. Ein vollständiger Fassadenersatz ist deshalb kein rein optischer Eingriff, sondern eine energetische Maßnahme mit konkreten Kostenfolgen und möglichem Förderzugang über die KfW oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).
Fachgerecht ausgeführt reduziert eine neue Dämmhülle den Heizenergiebedarf spürbar. Das schlägt sich im Energieausweis nieder, der beim Verkauf vorgelegt werden muss. Kaufinteressenten aus dem Großraum Stuttgart vergleichen Energieeffizienzklassen sehr genau.
Instandhaltung und Verkehrssicherungspflicht
Fassaden altern durch Witterung und UV-Strahlung. Risse, Abplatzungen oder lösende Putzschollen sind keine Kleinigkeit: Als Eigentümer tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht. Fällt ein Fassadenteil auf ein parkendes Auto oder eine Person, haften Sie. Regelmäßige Sichtprüfungen, gerade nach Frostperioden, sind deshalb kein Luxus.
Bei Eigentumswohnungen liegt die Fassade im Gemeinschaftseigentum. Sanierungsentscheidungen brauchen einen Eigentümerbeschluss, die Finanzierung läuft über die Instandhaltungsrücklage. Ist diese nicht ausreichend gefüllt, wird eine Sonderumlage fällig. Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte die Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung auf absehbare Fassadenmaßnahmen hin lesen.
Gestaltungssatzungen und Denkmalschutz
In historischen Ortskernen und in denkmalgeschützten Bereichen gelten Gestaltungssatzungen. Sie schreiben vor, welche Farben, Materialien und Proportionen zulässig sind. Wer davon abweicht, riskiert eine Rückbaupflicht. Die untere Baurechtsbehörde in Fellbach und Waiblingen (als Große Kreisstädte mit eigener Behörde) oder das Landratsamt Rems-Murr-Kreis für Kernen im Remstal erteilen Auskunft darüber, was genehmigungspflichtig ist.
Denkmalgerechte Sanierungen mit historischen Materialien und Techniken sind teurer als Standardmaßnahmen. Es gibt dafür aber steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach den §§ 7i und 10g EStG sowie Zuschüsse, die das aufwiegen können.
Was die Fassade beim Verkauf tatsächlich ausmacht
Eine gepflegte, optisch ansprechende Fassade ist der erste Eindruck, den ein potenzieller Käufer bekommt, noch bevor er das Haus betritt. Sichtbare Schäden oder eine veraltete Optik führen zuverlässig zu Preisverhandlungen, und Käufer holen sich im Zweifelsfall Kostenvoranschläge, die erfahrungsgemäß großzügig kalkuliert sind.
Wir empfehlen Eigentümern im Remstal, den Fassadenzustand vor dem Verkauf ehrlich zu bewerten. Eine einfache Reinigung und frische Farbe an Leibungen oder Fensterbänken kosten wenig und bringen unverhältnismäßig viel. Größere Schäden sollten im Exposé transparent benannt werden, damit sie in der Kaufpreisfindung sachlich behandelt werden und nicht kurz vor Notartermin zur Verhandlungsmasse werden.