Wer eine Wohnung verkauft, ist nach der Schlüsselübergabe weitgehend fertig mit dem Vertrag. Wer vermietet, fängt da erst an. Das ist der entscheidende Unterschied zwischen einem einmaligen Leistungsaustausch und einem Dauerschuldverhältnis: Beide Parteien sind über Monate oder Jahre hinweg fortlaufend verpflichtet, und diese dauerhafte Bindung bringt eigene Regeln mit sich. Das Bürgerliche Gesetzbuch erfasst Mietverträge ab § 535 und baut das gesamte Mietrecht auf diesem Grundgedanken auf.
Was ein Dauerschuldverhältnis ausmacht
Der Begriff klingt sperrig, beschreibt aber etwas Alltägliches. Wesentlich ist das Zeitmoment: Die Leistung erschöpft sich nicht in einem einzigen Vorgang, sondern wiederholt sich regelmäßig. Der Vermieter hält den Wohnraum dauerhaft bereit, der Mieter zahlt monatlich. Beide sind aufeinander angewiesen, und daraus entstehen Treuepflichten, die ein gewöhnlicher Kaufvertrag nicht kennt.
Praktisch bedeutet das für Sie als Vermieter: Eine Kündigung beendet den Vertrag nur für die Zukunft. Was bereits geleistet wurde, bleibt geleistet, eine rückwirkende Abwicklung wie bei manchen anderen Verträgen gibt es nicht. Das schützt beide Seiten, begrenzt aber auch die Möglichkeiten, schnell aus einem Vertrag herauszukommen.
Welche Verträge dazugehören
Im Immobilienbereich ist der Wohnraummietvertrag das klassische Beispiel. Daneben fallen Pachtverträge (etwa für Gaststätten oder Gartenanlagen), Erbbaurechte, Dauerwohnrechte und Nießbrauchsvereinbarungen in dieselbe Kategorie. Auch Energielieferverträge für Fernwärme oder Strom folgen denselben Grundsätzen.
Pachtverträge laufen häufig über 10 bis 30 Jahre und genießen einen noch ausgeprägteren Kündigungsschutz als Mietverträge. Wer im Remstal eine Gastronomieimmobilie verpachtet, sollte das beim Vertragsabschluss einkalkulieren: Die Laufzeiten und Kündigungsfristen sind deutlich unflexibler als bei einer Wohnungsvermietung.
Kündigung: ordentlich und außerordentlich
Bei der ordentlichen Kündigung von Wohnraum gilt für Mieter eine Frist von drei Monaten. Für Vermieter verlängert sich diese Frist je nach Mietdauer auf bis zu neun Monate, und ein berechtigtes Interesse ist zwingend nachzuweisen: Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks sind die typischen Gründe.
Die außerordentliche fristlose Kündigung ist an einen wichtigen Grund gebunden. Zahlungsverzug über zwei Monatsmieten hinaus, schwerwiegende Vertragsverstöße oder eine vom Vermieter verschuldete Gesundheitsgefährdung (klassisch: nicht behobener Schimmelbefall) können diesen Grund begründen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund benennen. Ein formaler Fehler hier macht die Kündigung unwirksam, unabhängig davon, wie berechtigt der Anlass war.
Treuepflichten auf beiden Seiten
Das Dauerschuldverhältnis verpflichtet nicht nur zur Hauptleistung, sondern zu einer Reihe von Nebenpflichten, die im Alltag oft unterschätzt werden.
Der Mieter muss die Wohnung pfleglich behandeln, Mängel unverzüglich anzeigen und darf ohne Erlaubnis nicht untervermieten. Der Vermieter ist verpflichtet, Heizung, Dach und Fenster instand zu halten, Mängel zügig zu beseitigen und die Betriebskosten korrekt abzurechnen. Er darf die Wohnung nicht ohne Ankündigung betreten. Klingt selbstverständlich, führt aber regelmäßig zu Streit, wenn eine der Seiten meint, das sei doch alles Auslegungssache.
Aus der Beratungspraxis kennen wir Fälle, in denen Vermieter jahrelang Reparaturen aufgeschoben haben und dann bei Auszug mit erheblichen Gegenforderungen konfrontiert wurden. Das Dauerschuldverhältnis hat ein gutes Gedächtnis.
Mietanpassung und Vertragsende
Innerhalb eines laufenden Mietverhältnisses gibt es klare Grenzen für Erhöhungen. Die Vergleichsmiete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent steigen (Kappungsgrenze). Nach Modernisierungen können jährlich bis zu acht Prozent der aufgewandten Kosten auf die Miete umgelegt werden, allerdings nur auf den tatsächlich modernisierten Anteil. Staffel- und Indexmietverträge folgen eigenen Regeln und erfordern eine genaue Formulierung im Vertrag.
Das Mietverhältnis endet durch ordentliche Kündigung mit Frist, durch Zeitablauf bei einem befristeten Vertrag oder durch einvernehmlichen Aufhebungsvertrag. Ansprüche aus dem Mietverhältnis verjähren in der Regel drei Jahre nach dem Schluss des Jahres, in dem sie entstanden sind. Wer als Vermieter nach Auszug Schadensersatz für Beschädigungen geltend machen will, sollte also nicht zögern.