Die Dachform beschreibt die äußere Gestalt und den konstruktiven Aufbau des Daches eines Gebäudes. Sie ist weit mehr als eine gestalterische Entscheidung: Sie beeinflusst, ob und wie viel nutzbarer Raum im Dachgeschoss entsteht, wie aufwändig die Konstruktion wird und was die Eindeckung kostet. In vielen Bebauungsplänen ist die zulässige Dachform klar vorgegeben, sodass Eigentümer beim Bauen oder Umbauen weniger Spielraum haben, als sie oft vermuten.
Die gängigen Dachformen im Überblick
Das Satteldach ist in deutschen Wohngebieten am weitesten verbreitet: Zwei geneigte Flächen treffen am First zusammen, die Giebelseiten bleiben offen. Es ist konstruktiv erprobt, lässt sich gut dämmen und bietet bei ausreichender Neigung nutzbaren Dachraum.
Beim Walmdach sind auch die Giebelseiten abgeschrägt, sodass das Dach nach allen vier Seiten abfällt. Das wirkt ruhiger im Ortsbild und ist windstabiler, macht aber den Dachraum kleiner und die Konstruktion aufwändiger.
Das Pultdach besteht aus einer einzigen geneigten Fläche. Es wird gerne bei modernen Erweiterungen oder Anbauten eingesetzt, weil es sich gut in Hangsituationen einfügt und eine großflächige Südausrichtung für Photovoltaik ermöglicht.
Das Flachdach hat eine Neigung von unter 5 Grad, gilt bautechnisch als begehbar oder begrünbar und schafft damit genuine Nutzfläche. Der Aufwand für die Abdichtung ist höher als bei geneigten Formen; Fehler in der Ausführung zeigen sich zuverlässig beim nächsten Starkregen.
Das Mansarddach hat eine gebrochene Dachfläche: Im unteren Bereich steiler, im oberen Teil flacher. Der Effekt ist eine deutlich größere Raumhöhe im Dachgeschoss, ohne die Firsthöhe unnötig zu steigern. Das war historisch praktisch, ist heute aber selten neu gebaut.
Was die Dachform für Sie als Eigentümer bedeutet
Wenn Sie verkaufen oder umbauen möchten, sind drei Punkte praktisch relevant:
Bebauungsplan zuerst prüfen. Im Remstal schreibt ein Großteil der Bebauungspläne nicht nur die zulässige Dachform vor, sondern auch den Neigungswinkel und manchmal die Eindeckung. Wer ein Pultdach auf ein Satteldach-Quartier setzen will, braucht eine Ausnahme oder scheitert. Zuständige Baurechtsbehörde ist in Fellbach und Waiblingen das jeweilige Stadtbauamt als untere Baurechtsbehörde; für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Nutzbarkeit im Dachgeschoss beeinflusst den Wert. Aus unserer Praxis wissen wir: Käufer rechnen Dachgeschossfläche sehr genau nach. Ein Satteldach mit 45 Grad Neigung ergibt vollwertige Schlafzimmer; dasselbe Volumen bei 28 Grad ergibt Abstellraum. Das macht beim Verkauf einen spürbaren Unterschied im erzielbaren Preis.
Kosten und Komplexität. Aus der Planung kennen wir die Faustregel: Je mehr Kehlen, Grate und Walmflächen, desto mehr Anschlüsse, desto mehr potenzielle Schwachstellen bei der Abdichtung und desto höhere Handwerkerkosten bei der Sanierung. Ein schlichtes Satteldach ist im Unterhalt günstiger als ein Walmdach mit Dachgauben.
Technische Begriffe, die im Gutachten auftauchen
Wenn Sie ein Wertgutachten in Auftrag geben oder ein Expose lesen, begegnen Ihnen regelmäßig diese Begriffe:
- Dachneigung: Gibt den Winkel der Dachfläche gegenüber der Waagerechten an und bestimmt, welche Eindeckung möglich ist.
- Traufhöhe: Der senkrechte Abstand von der Geländeoberfläche bis zur unteren Dachkante. Sie ist im Bebauungsplan oft als Maximalmaß festgelegt.
- Firsthöhe: Der höchste Punkt des Daches, ebenfalls häufig planerisch begrenzt.
- Ortgang: Der seitliche Abschluss des Daches am Giebel, also dort, wo die Dachfläche auf die Giebelwand trifft.
Diese Maße finden sich im Bestandsplan und im Grundbuch nicht direkt, wohl aber in den Bauunterlagen, die beim zuständigen Baurechtsamt einsehbar sind.