Der Dachboden ist der Raum, der sich zwischen dem obersten Geschoss und der Dachkonstruktion befindet. Er ist in der Regel nicht als Aufenthaltsraum ausgebaut und wird klassischerweise zum Lagern genutzt. Weil er baulich bereits vorhanden ist, stellt er für viele Eigentümer eine interessante Reserve dar, sobald mehr Fläche gebraucht wird.
Was mit dem Dachboden möglich ist
Als Abstellfläche lässt sich der Dachboden in aller Regel sofort nutzen, eine Genehmigung ist dafür nicht erforderlich. Anders sieht es aus, wenn der Raum künftig als Wohn-, Arbeits- oder Hobbyraum dienen soll. Eine solche Nutzungsänderung ist baugenehmigungspflichtig, weil Anforderungen an Statik, Brandschutz und Belichtung erfüllt sein müssen, die für bloße Lagerflächen nicht gelten.
Im Mehrfamilienhaus kommt hinzu, dass der Dachboden häufig Gemeinschaftseigentum ist. Wer ihn ausbauen möchte, braucht dafür die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung im obersten Geschoss formal das Sondernutzungsrecht an der Fläche hat.
Was baulich vorhanden sein muss
Aus unserer Planungspraxis kennen wir die häufigste Enttäuschung: Die Neigung des Daches reicht nicht aus. Damit ein Raum als Aufenthaltsraum zählt, muss er über mindestens der Hälfte seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 Metern erreichen. Bei vielen Satteldächern aus den 1960er- und 1970er-Jahren ist das schlicht nicht gegeben.
Sind die Höhen ausreichend, folgen weitere Punkte: Die vorhandene Geschossdecke muss für Wohnnutzung tragfähig sein, was ein Statiker beurteilen muss. Dachfenster oder Gauben sorgen für die vorgeschriebene Belichtung und Belüftung. Und die Dämmung muss den aktuellen energetischen Anforderungen entsprechen, in der Praxis meist eine Zwischensparrendämmung oder eine Aufsparrendämmung.
Was das behördlich bedeutet
Für den Bauantrag ist im Remstal die zuständige Baurechtsbehörde die erste Anlaufstelle. Fellbach und Waiblingen haben als Große Kreisstädte jeweils eine eigene untere Baurechtsbehörde. Für Kernen im Remstal und die übrigen Kommunen im Rems-Murr-Kreis ist das Landratsamt zuständig. Es gilt die Landesbauordnung Baden-Württemberg, die in einzelnen Punkten von der bundesweit verbreiteten Musterbauordnung abweicht.
Ein Hinweis, der beim Verkauf relevant wird: Flächen unter Schrägen fließen nur anteilig in die Wohnflächenberechnung ein. Ob ein bestehender Ausbau offiziell genehmigt wurde oder nicht, lässt sich in der Regel an der Baugenehmigung ablesen. Fehlt diese, kann das beim Verkauf zu Nachfragen seitens des Käufers oder seiner Bank führen.