Die Bauweise ist eine Festsetzung im Bebauungsplan, die regelt, wie Gebäude auf einem Grundstück angeordnet werden müssen. Konkret geht es darum, ob Sie seitliche Abstände zu den Nachbargrundstücken einhalten müssen oder ob Ihr Gebäude direkt an der Grenze stehen darf. Diese Regelung klingt technisch, hat aber für den Wert und die Bebaubarkeit eines Grundstücks erhebliche Konsequenzen.
Offene Bauweise: Abstand zum Nachbarn ist Pflicht
Bei der offenen Bauweise schreibt der Bebauungsplan vor, dass Gebäude seitliche Grenzabstände einhalten. Das Grundstück bleibt an den Seiten frei. Zulässig sind hier freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen, wobei die Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Gebäudelänge auf maximal 50 Meter begrenzt.
Diese Bauweise prägt das Bild vieler Wohngebiete im Remstal. Wer in Fellbach, Kernen oder Waiblingen ein Grundstück in einem Einfamilienhausgebiet kauft, trifft fast immer auf offene Bauweise. Das bedeutet: Wer das Grundstück später teilen oder maximal ausnutzen will, stößt schnell an Grenzen, weil die vorgeschriebenen Abstände Fläche kosten.
Geschlossene Bauweise: Gebäude Wand an Wand
Die geschlossene Bauweise ist das Gegenteil. Hier wird ohne seitlichen Grenzabstand gebaut, das Gebäude reicht von Grundstücksgrenze zu Grundstücksgrenze. Man findet sie typischerweise in gründerzeitlichen Innenstadtquartieren oder bei klassischen Reihenhauszeilen.
Wer in einem solchen Bereich umbaut oder anbaut, muss die Anforderungen an Brandwände im Blick behalten. Aus der Planung kennen wir Situationen, in denen Eigentümer diese Vorgabe unterschätzt haben und im Bauantrag nachbessern mussten. Die entsprechenden Regelungen finden sich in der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO), die in Baden-Württemberg gilt und an einigen Punkten von der bundesweiten Musterbauordnung abweicht.
Abweichende Bauweise: Wenn der Standard nicht passt
Gemeinden können im Bebauungsplan auch eine abweichende Bauweise festsetzen. Dabei werden Elemente der offenen und geschlossenen Bauweise kombiniert oder eigene Vorgaben zu Gebäudelängen und Abständen formuliert. Diese Sonderregelungen stehen dann als textliche Festsetzung direkt im Bebauungsplan und müssen im Einzelfall genau geprüft werden.
Bevor Sie ein Grundstück kaufen oder ein Umbauvorhaben konkret planen, lohnt sich ein Blick in den aktuellen Bebauungsplan. Für Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ist die untere Baurechtsbehörde der jeweiligen Stadt zuständig. In Kernen im Remstal liegt diese Zuständigkeit beim Landratsamt Rems-Murr-Kreis.