Was Sie auf Ihrem Grundstück in Leinfelden-Echterdingen bauen dürfen

Kurz gesagt

• Drei Fälle sind möglich: qualifizierter Bebauungsplan, unbeplanter Innenbereich, Außenbereich. Welcher gilt, entscheidet alles Weitere.
• Den Bebauungsplan darf jeder einsehen, nicht nur der Eigentümer. Das steht so im Gesetz.
• Bei der Grundflächenzahl zählen Garage, Stellplatz und die Zufahrt mit. Wer nur das Haus rechnet, rechnet falsch.
• Baulinie und Baugrenze klingen ähnlich und bedeuten das Gegenteil voneinander.
• Unausgeschöpftes Baurecht steckt im Wert Ihrer Immobilie. Es steht nur nirgends als Satz da.

Die Frage geht so. Das Haus steht seit 1968, der Garten ist tief, hinten wäre Platz. Was darf ich auf meinem Grundstück in Leinfelden-Echterdingen eigentlich noch bauen? Einen Anbau, eine Aufstockung, vielleicht sogar ein zweites Haus? Und die zweite Frage schiebt sich meist gleich hinterher: Was wäre das wert, wenn wir irgendwann verkaufen?

Das ist die Sorte Frage, die man jahrelang vor sich herschiebt, weil sie nach Aufwand aussieht und man nicht weiß, wo man anfangen soll. Dabei stehen die Antworten in Unterlagen, die öffentlich zugänglich sind. Sie sind nur unangenehm verstreut, und an einer Stelle führt die naheliegende Rechnung zum falschen Ergebnis. Der Reihe nach.

Drei Fälle, und Ihr Grundstück gehört in genau einen

Bevor irgendeine Zahl eine Rolle spielt, muss klar sein, nach welcher Regel Ihr Grundstück überhaupt beurteilt wird. Das Baugesetzbuch kennt drei Möglichkeiten, und sie schließen einander aus.

Fall	Wann er gilt	Wonach sich die Zulässigkeit richtet
Qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB)	Es gibt einen Plan, der mindestens Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen festsetzt	Nach den Festsetzungen dieses Plans. Ihr Vorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist
Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)	Kein Plan, aber Ihr Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils	Danach, ob sich Ihr Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt
Außenbereich (§ 35 BauGB)	Weder das eine noch das andere	Bauen ist hier die Ausnahme. Zulässig nur, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die Erschließung gesichert ist und das Vorhaben einem der in § 35 Abs. 1 Nr. 1 bis 8 genannten Zwecke dient

Der mittlere Fall klingt nach Randnotiz. Er ist keine. Nicht für jedes Gebiet existiert ein Bebauungsplan, und dann entscheidet keine Zahl, sondern eine Einschätzung: Was gibt die Nachbarschaft her? Der Gesetzeswortlaut ist hier bemerkenswert offen. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verlangt, dass sich das Vorhaben “nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist”. Was das konkret bedeutet, hängt davon ab, was um Sie herum tatsächlich steht. Und das kann sich innerhalb einer Straße unterscheiden.

Was darf ich auf meinem Grundstück in Leinfelden-Echterdingen bauen?

Das hängt davon ab, in welchem der drei Fälle Ihr Grundstück liegt. Gilt ein qualifizierter Bebauungsplan, entscheiden dessen Festsetzungen. Liegt Ihr Grundstück im unbeplanten Innenbereich, muss sich Ihr Vorhaben in die nähere Umgebung einfügen. Im Außenbereich ist Bauen nur ausnahmsweise zulässig. Welcher Fall gilt, sagt Ihnen das Planungsamt der Stadt.

Damit ist die Richtung klar. Bleibt die Frage, wo Sie den Plan bekommen.

Wo der Plan liegt und was Sie mitbringen sollten

Eine gute Nachricht vorweg: Sie brauchen keinen Grund, um einen Bebauungsplan zu sehen. § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB formuliert das so:

“Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben.”

Jedermann heißt: kein Nachweis, kein berechtigtes Interesse, keine Eigentümerstellung. Und, leicht zu übersehen: Die Begründung liegt mit dabei. Die Planzeichnung sagt Ihnen, was festgesetzt ist. Die Begründung sagt Ihnen, warum. Wenn Sie später überlegen, ob eine Abweichung überhaupt denkbar ist, ist die Begründung das interessantere Dokument von beiden.

In Leinfelden-Echterdingen sind zwei Ämter im Spiel, und sie sind leicht zu verwechseln:

Ihr Anliegen	Zuständig
Bebauungsplan einsehen, Auskunft über die Festsetzungen	Planungsamt, Abteilung Stadt- und Bauleitplanung
Bauvoranfrage, Bauantrag, Kenntnisgabeverfahren	Baurechtsamt

Das Baurechtsamt ist zugleich die untere Baurechtsbehörde. Wenn weiter unten von der Baurechtsbehörde die Rede ist, ist dieselbe Stelle gemeint.

Eine Stelle namens “Bauamt” steht im Behördenwegweiser der Stadt übrigens nicht. Der Begriff taucht dort nur im Namen des Online-Dienstes “Virtuelles Bauamt” auf. Wer beim Bauamt anruft, landet trotzdem irgendwo, aber vielleicht nicht dort, wo die Antwort liegt.

Seit April 2022 stellt die Stadt die Bebauungspläne zusätzlich über ein Geoportal bereit, das sie auf ihrer Seite zu den Bebauungsplänen verlinkt. Für die Einsicht selbst verlangt die Stadt nach eigener Auskunft keine Gebühr. Für Kopien oder Ausschnitte können welche anfallen; die Gebühren sind laut der Leistungsbeschreibung des Landes je nach Gemeinde unterschiedlich.

Ein Satz im amtlichen Metadatensatz zu diesen Plänen ist dabei wichtig. Datenherr ist die Stadt selbst, und dort steht:

“Die dargestellten Daten geben den Inhalt der Bebauungspläne wieder. Es handelt sich hier um keine rechtlich verbindlichen Informationen.”

Das ist keine juristische Spitzfindigkeit, sondern eine praktische Warnung. Was online aussieht wie ein klares Ja, ist noch keine Zusage. Ein Nein auf dem Bildschirm ist umgekehrt noch keine endgültige Absage. Verbindlich ist die Planurkunde beim Planungsamt und die Auskunft, die Sie dort nach § 10 Abs. 3 BauGB verlangen können.

Was Sie zur Einsicht mitbringen sollten:

• Gemarkung, Flurstücks- und Grundstücksnummer. Ohne die lässt sich Ihr Grundstück nicht sicher zuordnen; beides steht im Grundbuchauszug.
• Die Grundstücksgröße laut Kataster, nicht geschätzt.
• Die Frage nach der Nummer des Bebauungsplans, und ob überhaupt einer gilt.
• Die Bitte um die Begründung, nicht nur um die Planzeichnung.
• Die Frage nach den textlichen Festsetzungen. Dazu gleich mehr, sie sind der wichtigste Teil.
• Grundriss oder Bauzeichnung Ihres Hauses, auch alte, mit den Außenmaßen.

Zwischenfazit: Sie dürfen den Plan sehen, ohne sich zu rechtfertigen, und Sie dürfen Auskunft verlangen. Die Online-Ansicht ist Orientierung, nicht Verbindlichkeit. Und die Begründung ist mehr wert als die bunte Zeichnung.

Die Rechnung, bei der die naheliegende Formel falsch ist

Jetzt liegt der Plan vor Ihnen, und dort steht eine Zahl wie 0,3 oder 0,4. Das ist die Grundflächenzahl, kurz GRZ. Wenn im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung geregelt wird, ist nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen festzusetzen. In aller Regel finden Sie also eine GRZ.

Die GRZ gibt an, “wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche” zulässig sind. Daraus ergibt sich die zulässige Grundfläche: nach § 19 Abs. 2 BauNVO der Anteil des Baugrundstücks, “der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf”. Nicht überbaut. Überdeckt. Das Wort ist mit Bedacht gewählt.

Und dann § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO, die Regel, die in der Planzeichnung nirgends auftaucht. Danach sind bei der Ermittlung der Grundfläche mitzurechnen: die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen “mit ihren Zufahrten”, Nebenanlagen im Sinne des § 14 und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird.

Die gepflasterte Zufahrt zur Garage zählt mit. Das Gartenhaus zählt mit. Die Tiefgarage, von der oben nichts zu sehen ist, zählt mit. Wer nur die Grundfläche seines Hauses in den Taschenrechner tippt, kommt zu einem Ergebnis, das mit der Wirklichkeit wenig zu tun hat.

Satz 2 macht es dann wieder etwas großzügiger: Die zulässige Grundfläche darf durch diese Anlagen “bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8”. Und Satz 3 ist der Grund, warum keine Faustformel trägt: “Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden.” Der Plan darf diese Überschreitung also einschränken oder ganz ausschließen. An der Mitrechnungspflicht aus Satz 1 ändert das nichts.

Nehmen wir das Haus von 1968 vom Anfang, mit dem tiefen Garten, in dem der Anbau stehen soll:

Grundstück 620 m², GRZ 0,3. Zulässige Grundfläche: 186 m². Das Haus überdeckt 118 m². Garage 38 m², gepflasterte Zufahrt 42 m², Gartenhaus 10 m², zusammen 90 m², die nach Satz 1 mitzählen.

Fall A: der Plan sagt nichts Abweichendes. Die 50-Prozent-Regel greift, die Obergrenze für alles zusammen liegt bei 279 m². Vorhanden sind 118 + 90 = 208 m². Es ist noch Luft. Für einen Wohn-Anbau hilft diese Luft allerdings nicht weiter, denn die Überschreitung gilt nach Satz 2 nur für die in Satz 1 genannten Anlagen, also Garage, Zufahrt und Gartenhaus. Ein Anbau ans Haus läuft gegen die 186 m². Bleiben 186 − 118 = 68 m².

Fall B: der Plan nutzt Satz 3 und begrenzt die Überschreitung auf 10 Prozent. Dann liegt die Obergrenze bei 204,6 m². Vorhanden sind 208 m². Das Grundstück ist bereits über der Grenze, und ein Anbau kommt ohne Befreiung nicht in Frage.

Gleiches Grundstück, gleiches Haus, gleiche GRZ. Der Unterschied zwischen 68 Quadratmetern Anbau und gar nichts steht nicht in der Planzeichnung. Er steht in den textlichen Festsetzungen, die man ausdrücklich anfordern muss. Wer das nicht weiß, lässt einen Anbau zeichnen, der auf dem Papier funktioniert und am Schreibtisch der Baurechtsbehörde scheitert.

Und selbst wenn die Zahl stimmt, ist sie noch keine Antwort. 68 Quadratmeter als vier Meter breiter Streifen entlang der Nordgrenze sind ein Rechenergebnis, kein Anbau. Dieselben 68 Quadratmeter als acht mal achteinhalb Meter nach Süden sind ein Wohnzimmer mit Licht. Wo die Fläche liegt, wie sie zugeschnitten ist, wohin sie sich öffnet und ob man überhaupt an sie herankommt, steht in keiner Formel. Das ist die Stelle, an der ein Architekt dieselbe Zahl anders liest als ein Jurist.

Wenn Sie vom Planungsamt zurück sind, haben Sie alle Zahlen beisammen, um das für Ihr eigenes Grundstück durchzurechnen:

Schritt	Ihre Zahl
Grundstücksfläche laut Kataster	____ m²
mal GRZ laut Bebauungsplan	mal 0,__
ergibt die zulässige Grundfläche	____ m²
Grundfläche Wohnhaus	____ m²
plus Garagen und Stellplätze mit Zufahrten	____ m²
plus Nebenanlagen und Unterbauungen	____ m²
ergibt vorhanden	____ m²
Differenz	____ m²

Die beiden mittleren Zeilen sind die, an denen es hakt, weil kaum jemand seine überdeckten Flächen im Kopf hat. Nachmessen geht, ist aber mühsam und fehleranfällig. Schneller ist der genehmigte Lageplan aus der Bauakte, dort sind die Flächen bereits eingetragen. Die Bauakte liegt beim Baurechtsamt der Stadt Leinfelden-Echterdingen. Wo die Grenzfälle liegen, etwa bei überdachten Terrassen oder Dachüberständen, klären Sie am besten gleich dort mit.

Und dann die Frage, ohne die die Tabelle nichts wert ist: Sagt Ihr Plan etwas zur Überschreitung nach § 19 Abs. 4 Satz 2? Diese eine Zeile entscheidet, ob die Differenz eine Reserve ist oder eine Illusion.

Bei der Geschossflächenzahl, der GFZ, dreht sich die Logik dann übrigens um. Nach § 20 Abs. 4 BauNVO bleiben dort Nebenanlagen, Balkone, Loggien und Terrassen unberücksichtigt, also genau das, was bei der GRZ teilweise mitzählt. Und was ein Vollgeschoss ist, sagt die BauNVO nicht selbst: § 20 Abs. 1 verweist ausdrücklich auf das Landesrecht. Für Ihr Grundstück auf den Fildern gilt also die Landesbauordnung Baden-Württemberg. Ob Ihr Dachgeschoss mitzählt oder nicht, entscheidet sich dort, und diese Frage kippt eine Aufstockung, bevor sie überhaupt gezeichnet ist. Dieselbe Sorte Verwechslung wartet gleich noch einmal, diesmal bei zwei Wörtern, die fast gleich aussehen.

Baulinie oder Baugrenze: ein Wort Unterschied

Die zweite Verwechslung ist billiger zu vermeiden und teurer, wenn sie passiert. § 23 BauNVO regelt, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf:

Festsetzung	Wortlaut	Was das praktisch heißt
Baulinie	“Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie gebaut werden.”	Ein Zwang. Sie müssen dort hin; geringfügiges Vor- oder Zurücktreten kann zugelassen werden
Baugrenze	“Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten.”	Eine Obergrenze. Innerhalb dürfen Sie sich frei bewegen
Bebauungstiefe	gilt entsprechend der Baugrenze	Wird von der tatsächlichen Straßengrenze ab gemessen

Muss darauf gegen darf nicht darüber, das ist der ganze Unterschied. Er entscheidet, ob der geplante Wintergarten nach hinten überhaupt in Frage kommt. Für den Garten hinterm Haus lohnt außerdem ein Blick in § 23 Abs. 5 BauNVO: Wenn der Plan nichts anderes sagt, können auf den nicht überbaubaren Flächen Nebenanlagen zugelassen werden. Zugelassen werden können sie; verlangen lässt sich das nicht.

Und wenn das Vorhaben nun gegen eine Festsetzung stößt, geht es um § 31 BauGB. Ausnahme und Befreiung klingen nach demselben und sind es nicht. Eine Ausnahme nach Absatz 1 ist etwas, das der Plan selbst schon vorgesehen hat; sie steht drin. Eine Befreiung nach Absatz 2 geht gegen den Plan. Sie setzt dreierlei voraus: Die Grundzüge der Planung dürfen nicht berührt werden, einer von drei im Gesetz genannten Gründen muss vorliegen, und die Abweichung muss auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Absatz 3 enthält daneben eine eigene Regelung zugunsten des Wohnungsbaus.

Im Gesetzestext steht “kann befreit werden”, nicht “muss”. Ob eine Befreiung im Einzelfall in Betracht kommt, entscheidet die Baurechtsbehörde. Das klären Sie am besten vorab dort oder mit anwaltlicher Beratung. Wir schreiben hier über Bauplanungsrecht, nicht über Ihren Fall.

Wollen Sie es verbindlicher wissen, bevor jemand einen Entwurf zeichnet, fragen Sie beim Baurechtsamt in Leinfelden-Echterdingen nach der Bauvoranfrage. Damit lässt sich eine einzelne Frage vorab klären, etwa ob ein Anbau dort grundsätzlich in Frage kommt, ohne dass gleich ein vollständiger Bauantrag nötig wäre. Das kostet Zeit, spart aber unter Umständen eine Planung, die ohnehin nicht genehmigungsfähig gewesen wäre.

Zwischenfazit: GRZ, GFZ, Vollgeschosse, Baulinie und Baugrenze bestimmen zusammen, was auf Ihrem Grundstück geht. Die textlichen Festsetzungen entscheiden, wie streng das alles gemeint ist. Ein “geht nicht” ist dabei nicht immer endgültig, aber auch nie automatisch verhandelbar.

Damit ist der Plan gelesen. Er ist nur nicht die einzige Regel, die auf Ihrem Grundstück gilt.

Was der Bebauungsplan nicht regelt

Ein weiterer Teil der Antwort steht in der Landesbauordnung Baden-Württemberg, die auch in Leinfelden-Echterdingen gilt, und bei einem Anbau ist dieser Teil oft der härtere. Vier Dinge lohnen den Blick:

Was zu prüfen ist	Wo es steht	Was es kippen kann
Abstandsflächen	§§ 5 und 6 LBO BW	den Anbau zur Nachbargrenze hin
Vollgeschoss und Höhe	§ 2 Abs. 6 LBO BW, Höhenfestsetzung im Plan	die Aufstockung
Bezugsgröße Baugrundstück	§ 19 Abs. 3 BauNVO	das zweite Haus im Garten
Baulasten	§§ 71 und 72 LBO BW, Baulastenverzeichnis	jede dieser drei Rechnungen

Vor den Außenwänden müssen Flächen frei bleiben, die Abstandsflächen. Wie tief, sagt § 5 Abs. 7 LBO: allgemein 0,4 der Wandhöhe, und sie “darf jedoch 2,5 m, bei Wänden bis 5 m Breite 2 m nicht unterschreiten”. Für das Haus von 1968 heißt das: Der Anbau kann innerhalb der Baugrenze liegen, die GRZ einhalten und trotzdem scheitern, weil zur Nachbargrenze hin die 2,5 m fehlen. Der tiefe Garten hilft nur, wenn er auch breit genug ist.

Für Nebengebäude gibt es eine Ausnahme, die vielen die Grenzgarage rettet. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO sind “Garagen, Gewächshäuser und Gebäude ohne Aufenthaltsräume mit einer Wandhöhe bis 3 m und einer Wandfläche bis 25 m²” ohne eigene Abstandsfläche zulässig. Der Haken steht zwei Sätze weiter: Die Grenzbebauung darf “entlang den einzelnen Nachbargrenzen 9 m und insgesamt 15 m nicht überschreiten”. Wer bereits eine Grenzgarage stehen hat, hat einen Teil dieses Kontingents verbraucht.

Wer aufstocken will, landet bei § 2 Abs. 6 LBO. Dort entscheidet sich, ob ein ausgebautes Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt. Vollgeschosse sind danach Geschosse, die “mehr als 1,4 m über die im Mittel gemessene Geländeoberfläche hinausragen” und mindestens 2,3 m hoch sind. Ausgenommen sind “oberste Geschosse, bei denen die Höhe von 2,3 m über weniger als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorhanden ist”. Umgekehrt gelesen: Sobald die 2,3 m auf drei Vierteln erreicht sind, zählt das Geschoss mit. Lässt Ihr Plan zwei Vollgeschosse zu und stehen unten bereits zwei, entscheidet diese Drei-Viertel-Grenze darüber, ob der Dachausbau genehmigungsfähig bleibt oder rechnerisch ein drittes Vollgeschoss wird.

Wie hoch Sie insgesamt bauen dürfen, steht dagegen nirgends im Bundesrecht. § 18 BauNVO verpflichtet die Gemeinde lediglich, “die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen”. Trauf- und Firsthöhe finden Sie also nur im konkreten Bebauungsplan.

Und das zweite Haus im Garten? Da fällt oft schon die Bezugsgröße. Für die zulässige Grundfläche ist nach § 19 Abs. 3 BauNVO “die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt”. Maßgebend ist das Baugrundstück als Ganzes, nicht der freie Teil hinten raus. Das Bestandshaus zählt gegen dasselbe Kontingent, aus dem der Neubau bezahlt werden müsste, und die neue Zufahrt zählt nach § 19 Abs. 4 ebenfalls mit. Diese Rechnung lohnt sich, bevor Sie sich das Haus im Garten ausmalen.

Bleiben die Baulasten. Sie stehen weder im Plan noch in der Bauordnung, sondern in einem eigenen Verzeichnis. Nach § 71 LBO können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde “öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen”. Der entscheidende Satz folgt unmittelbar danach: “Sie sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam.”

Eine Abstandsfläche, die ein Voreigentümer für den Nachbarn übernommen hat, oder eine Zufahrtsbaulast für ein Hinterliegergrundstück wird nach § 72 LBO in das Baulastenverzeichnis der Baurechtsbehörde eingetragen, in Leinfelden-Echterdingen also beim Baurechtsamt. Eingetragen wird sie damit nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Register. Sie kann die Reserve, die Sie eben ausgerechnet haben, vollständig aufzehren. Fragen Sie dort danach, bevor Sie planen, und erst recht, bevor Sie verkaufen.

Zwischenfazit: Der Bebauungsplan sagt, was und wie viel. Die Landesbauordnung sagt, wie nah an die Grenze und ab wann ein Geschoss ein Vollgeschoss ist. Beide müssen zusammenpassen, und ein Vorhaben scheitert häufiger an der zweiten Frage als an der ersten.

Was in Leinfelden-Echterdingen dazukommt

So weit die Regeln, die überall in Deutschland gelten. Leinfelden, Echterdingen, Musberg und Stetten, ein Stadtgebiet. Dazu kommt hier vor Ort noch etwas.

Nicht für jeden Bereich gibt es einen Bebauungsplan. Das ist in jeder Kommune so. Wo keiner gilt, greift der § 34-Fall von oben, und dann zählt die Umgebung. Das ist für Eigentümer unbequemer, als es klingt, weil es keine Zahl zum Nachrechnen gibt. Es ist aber auch eine Chance, denn was die Nachbarschaft hergibt, ist manchmal mehr, als eine alte Festsetzung erlauben würde.

Dazu kommen förmlich festgelegte Sanierungsgebiete. Für die Ortsmitte Musberg hat die Stadt im Herbst 2020 eines beschlossen. Das erklärte Ziel lautet, dass “durch Neuordnung, Innenentwicklung und Umnutzung die innerörtliche Struktur Musbergs weiterentwickelt sowie der dörflich-historische Charakter des Ortes und das soziale Miteinander gestärkt werden” soll. Liegt Ihr Grundstück in einem solchen Gebiet, können zu den Festsetzungen des Bebauungsplans weitere Anforderungen hinzukommen. Für bauliche Änderungen kann dort ein zusätzlicher Genehmigungsvorbehalt gelten; ob und in welchem Umfang, hängt vom gewählten Sanierungsverfahren ab. Welche das sind, sagt Ihnen das Planungsamt. Diese Frage sollten Sie stellen, bevor Sie einen Architekten zeichnen lassen, nicht danach.

Ein Wort zur Ehrlichkeit: Ein Bebauungsplan aus den Sechzigern oder Siebzigern kann strenger sein als das, was heute zwei Häuser weiter steht. Nachbarbebauung, die deutlich mehr ausnutzt, ist kein Beweis dafür, dass Sie dasselbe dürfen. Sie kann auf einer Befreiung beruhen, auf Bestandsschutz oder auf einem anderen Planungsstand. Manchmal ist die Antwort auf “geht da noch was?” schlicht nein. Auch das ist eine Auskunft, mit der sich arbeiten lässt, und uns ist sie lieber als eine freundliche Vermutung.

Wenn Sie an diesem Punkt weiterdenken: Welches Genehmigungsverfahren dann läuft und welche Fristen dabei gelten, steht in unserem Beitrag dazu, welches der vier Verfahren für Ihr Vorhaben gilt. Dieser Beitrag hier bleibt bei der Frage davor: wo Sie den Plan finden und was seine Festsetzungen bedeuten.

Was das für den Wert Ihrer Immobilie bedeutet

Was Sie auf Ihrem Grundstück in Leinfelden-Echterdingen bauen dürfen, ist am Ende auch eine Wertfrage. Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, hat das eine Folge, auch wenn der Verkauf noch Jahre entfernt ist.

Baurecht, das nie ausgeschöpft wurde, verschwindet nicht. Es liegt auf dem Grundstück und wartet. Ein Haus von 1968 auf einem Grundstück, das heute mehr zulassen würde, hat mehr anzubieten als seine Wohnfläche. Nur: Das sieht man nicht, und es steht in keinem Exposé, wenn niemand nachgerechnet hat. Ein Kaufinteressent kann eine Reserve nur einpreisen, wenn er sie kennt und nachvollziehen kann, worauf sie beruht. Belastbar wird sie durch drei Dinge, die zusammen auf den Tisch gehören: den Auszug der textlichen Festsetzungen aus dem Bebauungsplan, die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und das ausgefüllte Rechenblatt von oben. Wer das beisammen hat, diskutiert nicht mehr über Vermutungen.

Ihre Wohnfläche kennen Sie auswendig. Wie viele Quadratmeter Ihres Grundstücks bereits überdeckt sind, hat dagegen vermutlich noch nie jemand nachgerechnet, und diese Zahl entscheidet mit über den Preis.

Sabine Hellwig sieht die Immobilie aus der Vermarktungssicht, Matthias Hellwig als freier Architekt aus der baulichen. Zur Vermarktungsfrage kommt bei uns deshalb immer die zweite: Was gibt das Gebäude her, Grundriss, Substanz, bauliche Möglichkeiten? Und wie erklärt man das einem Kaufinteressenten so, dass er es nachvollziehen kann, statt es glauben zu müssen? Wir sehen, was andere übersehen. Das ist wörtlich gemeint: Bei einem Haus wie dem oben gerechneten sehen wir zuerst die Reserve, nicht die Wohnfläche.

Damit ist die Sache noch nicht erledigt, denn ein Bebauungsplan beantwortet nur die halbe Frage. Baurecht sagt, was Sie dürften. Ob das Haus es hergibt, steht auf einem anderen Blatt: Ein Plan kann 68 Quadratmeter Anbau erlauben, während Dachstuhl, Deckenart oder Gründung etwas anderes sagen. Diese zweite, konstruktive Ebene haben wir gesondert aufgeschrieben. Dort lesen Sie, was an einem Haus baulich möglich ist und woran sich das erkennen lässt. Dieser Beitrag bleibt beim Baurecht.

Dazu gehört eine Grenze, die wir offen benennen. Die bauliche Einordnung bei einer Besichtigung ist etwas anderes als eine konkrete Planung. Letztere ist eine eigenständige Entwurfs- und Genehmigungsplanung im Wohnungsneubau und wird getrennt besprochen. Verbindlich auskunftsfähig zum Baurecht ist ohnehin nur die Behörde.

Was der Bodenrichtwert dabei schon einpreist und was nicht, haben wir gesondert auseinandergenommen, falls Sie wissen wollen, was der Bodenrichtwert wirklich aussagt. Und wenn ein Verkauf konkreter wird, finden Sie hier, wie ein Verkauf bei uns abläuft.

Zwischenfazit: Der Bebauungsplan ist kein reines Bauthema. Er beschreibt einen Teil dessen, was Ihre Immobilie wert ist, und zwar den Teil, den man nicht sieht.

Häufige Fragen

Wo kann ich den Bebauungsplan für mein Grundstück einsehen?

Beim Planungsamt der Stadt Leinfelden-Echterdingen, Abteilung Stadt- und Bauleitplanung. Nach § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist der Plan zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten, und über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. Bringen Sie Gemarkung sowie Flurstücks- und Grundstücksnummer mit. Seit April 2022 stellt die Stadt die Pläne zusätzlich über ein Geoportal bereit, das sie auf ihrer Website verlinkt.

Was gilt, wenn es für mein Grundstück keinen Bebauungsplan gibt?

Dann kommt es darauf an, wo das Grundstück liegt. Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gilt § 34 BauGB. Ihr Vorhaben muss sich dann nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein. Außerhalb greift § 35 BauGB, und dort ist Bauen die Ausnahme.

Zählen Garage, Stellplatz und Zufahrt zur Grundflächenzahl?

Ja. § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO nennt ausdrücklich Garagen und Stellplätze “mit ihren Zufahrten”, Nebenanlagen im Sinne des § 14 sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird. Satz 2 erlaubt dafür eine Überschreitung um bis zu 50 vom Hundert, höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Der Bebauungsplan kann davon abweichende Bestimmungen treffen.

Was bedeutet GRZ 0,4?

Dass je Quadratmeter Grundstücksfläche 0,4 Quadratmeter Grundfläche zulässig sind. Bei 600 Quadratmetern Grundstück sind das 240 Quadratmeter zulässige Grundfläche, also die Fläche, die von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Wichtig: In diese Fläche zählen auch Garage, Zufahrt und Nebenanlagen, nicht bloß das Wohnhaus.

Was ist der Unterschied zwischen Baulinie und Baugrenze?

Eine Baulinie ist ein Zwang: Nach § 23 Abs. 2 BauNVO muss auf dieser Linie gebaut werden. Eine Baugrenze ist eine Obergrenze: Nach Absatz 3 dürfen Gebäude und Gebäudeteile sie nicht überschreiten, innerhalb dürfen Sie frei planen. In beiden Fällen kann ein geringfügiges Vor- beziehungsweise Zurücktreten von Gebäudeteilen zugelassen werden.

Darf ich die Baugrenze überschreiten?

Nicht ohne Weiteres. In Betracht kommt eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB, wenn der Bebauungsplan sie nach Art und Umfang ausdrücklich vorsieht, oder eine Befreiung nach Absatz 2. Der Gesetzestext sagt dort “kann befreit werden”, nicht “muss”. Ob das in Ihrem Fall trägt, entscheidet die Baurechtsbehörde; bei Streit mit Nachbarn gehört die Frage zur anwaltlichen Beratung.

Bevor Sie zeichnen lassen

Sie fragen sich, was an einem Objekt baulich machbar ist, oder planen einen Neubau? Schildern Sie uns Ihr Vorhaben an architekt@klarblickimmobilien.de oder telefonisch unter 0711 25515738. Dann besprechen wir, wie eine Zusammenarbeit aussehen kann. Nennen Sie uns dabei ruhig gleich Flurstück, GRZ und was auf dem Grundstück heute schon steht. Dann können wir die Differenz aus der Tabelle oben mit Ihnen einordnen. Verbindlich ist am Ende die Auskunft der Behörde.

Und wenn Sie ohnehin über einen Verkauf nachdenken: Der erste Schritt ist bei uns immer das Gespräch. Rufen Sie an, schreiben Sie an info@klarblickimmobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular, dann sagen wir Ihnen offen, ob und wie wir Sie unterstützen können. Welche Leistungen mit Kosten verbunden sind, besprechen wir transparent, bevor eine Beauftragung erfolgt.

Beide sind Gesellschafter von Klarblick Immobilien, Kernerstraße 6, 70771 Leinfelden-Echterdingen.

Stand: 20. August 2026. Dieser Beitrag erklärt allgemeine Regeln des Bauplanungsrechts und ersetzt weder die Auskunft der zuständigen Behörde noch eine Rechtsberatung.