Bodenrichtwerte für Fellbach und Kernen selbst nachschlagen

Wer sich mit dem Wert eines Grundstücks beschäftigt, stösst schnell auf den Bodenrichtwert. Er ist öffentlich, kostenlos abrufbar, und wird häufig missverstanden.

Wo Sie ihn finden

In Baden-Württemberg werden die Bodenrichtwerte über das Portal BORIS-BW bereitgestellt, betrieben vom Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung. Sie können dort eine Adresse eingeben oder direkt in die Karte zoomen. Für die einfache Auskunft ist keine Anmeldung nötig, und sie kostet nichts.

Ermittelt werden die Werte von den Gutachterausschüssen der Gemeinden. Diese werten die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge aus. Die Zahlen beruhen also auf realen Verkäufen, nicht auf Angebotspreisen aus Portalen.

Was der Bodenrichtwert aussagt

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter, bezogen auf ein Richtwertgrundstück mit bestimmten Eigenschaften: einer typischen Grösse, einem typischen Zuschnitt und einem bestimmten Mass der baulichen Nutzung.

Er bezieht sich ausschliesslich auf den Boden. Was darauf steht, ist nicht enthalten.

Warum Ihr Grundstück davon abweicht

Der Richtwert gilt für ein gedachtes Standardgrundstück in einer Zone. Ihres weicht davon fast immer ab:

• Zuschnitt: ein schmales, tiefes Grundstück ist schlechter bebaubar
• Grösse: deutlich grössere Grundstücke erzielen selten den vollen Quadratmeterpreis
• Bebaubarkeit: die zulässige Geschossflächenzahl entscheidet über die realisierbaren Wohneinheiten
• Hanglage: im Remstal häufig, verteuert die Gründung erheblich
• Erschliessung und Altlasten: offene Beiträge oder ein Altlastenverdacht mindern den Wert
• Baulasten und Wegerechte: stehen im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch

Deshalb ist die Rechnung „Fläche mal Bodenrichtwert” nur ein grober Anhaltspunkt. Sie liefert die Grössenordnung, nicht den Preis.

Bei bebauten Grundstücken

Steht ein Haus darauf, wird es komplizierter. Dann setzt sich der Wert aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen, oder, bei vermieteten Objekten, aus dem Ertragswert. Bei sanierungsbedürftigen Häusern kann der Gebäudewert sogar negativ wirken, wenn ein Abriss einzukalkulieren ist.

Wofür der Bodenrichtwert praktisch gebraucht wird

• Als Ausgangspunkt einer Wertermittlung
• Für die Grundsteuer: in Baden-Württemberg wird sie seit der Reform im Bodenwertmodell berechnet, also im Wesentlichen aus Fläche und Bodenrichtwert
• Bei Erbschaft und Schenkung als Grundlage für die Bewertung durch das Finanzamt

Was wir zusätzlich heranziehen

Für eine Einschätzung reicht uns der Bodenrichtwert nicht. Wir sehen uns zusätzlich die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, vergleichbare Verkäufe der letzten Monate und die konkrete Bebaubarkeit nach dem Bebauungsplan an. Erst daraus ergibt sich eine Zahl, die belastbar ist.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom August 2026 wieder.