Eine Zustimmungserklärung ist die rechtsverbindliche Einwilligung einer Person, die selbst nicht Vertragspartei ist, deren Mitwirkung aber gesetzlich, vertraglich oder aufgrund eines dinglichen Rechts vorgeschrieben ist. Fehlt sie, kann ein Kaufvertrag schwebend unwirksam sein oder gar nicht erst rechtswirksam werden. Für Eigentümer, die verkaufen wollen, bedeutet das: Bevor der Notartermin stattfindet, muss klar sein, wessen Unterschrift oder Erklärung noch gebraucht wird.
Einwilligung oder Genehmigung: ein Unterschied mit praktischer Bedeutung
Das Gesetz unterscheidet zwei Varianten. Die Einwilligung nach § 183 BGB wird im Voraus erteilt, also bevor das Rechtsgeschäft zustande kommt. Die Genehmigung nach § 184 BGB kommt nachträglich und wirkt rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück. Bei Grundstücksgeschäften muss beides notariell beurkundet werden, weil § 182 BGB die Form des zugrunde liegenden Geschäfts auf die Zustimmung überträgt. Wer das übersieht und eine Zustimmung nur schriftlich oder mündlich einholt, riskiert, dass sie rechtlich nichts zählt.
Wer bei einem Immobilienverkauf typischerweise zustimmen muss
Im Alltag des Immobilienverkaufs tauchen Zustimmungserfordernisse an mehreren Stellen auf:
- Ehegatte: Gehört eine Immobilie zwar formal einer Person allein, stellt sie aber das wesentliche Vermögen des Ehepaares dar, verlangt § 1365 BGB die Zustimmung des anderen Ehepartners. Das Grundbuch zeigt dieses Erfordernis nicht von selbst an, weshalb es leicht übersehen wird.
- Kreditgebende Bank: Eine eingetragene Grundschuld erlischt nicht automatisch beim Verkauf. Die Bank muss eine Löschungsbewilligung erteilen oder die Grundschuld wird mit Zustimmung der Bank auf den Käufer übertragen. Beides muss koordiniert werden, bevor der Kaufpreis fließen kann.
- Gemeinde mit Vorkaufsrecht: Nach § 469 BGB hat eine vorkaufsberechtigte Gemeinde zwei Monate Zeit, ihr Recht auszuüben. In der Praxis stellen die Gemeinden im Rems-Murr-Kreis einen Verzicht auf das Vorkaufsrecht aus, sobald sie den beurkundeten Kaufvertrag erhalten haben. Erst mit diesem Negativattest kann der Grundbucheintrag erfolgen.
- Nießbraucher oder Wohnrechtsinhaber: Ist ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, muss derjenige, dem dieses Recht zusteht, erklären, ob und zu welchen Bedingungen er zustimmt, dass das Recht mit dem Verkauf erlischt.
- Betreuer und Minderjährige: Ist ein Miteigentümer minderjährig oder steht unter Betreuung, braucht es in der Regel eine zusätzliche gerichtliche Genehmigung nach §§ 1643, 1821 BGB. Diese Genehmigung kann Wochen dauern und sollte bei der Zeitplanung unbedingt eingeplant werden.
Was passiert, wenn jemand die Zustimmung verweigert
Nicht jede Verweigerung ist rechtlich zulässig. Wer ohne sachlichen Grund blockiert, handelt möglicherweise gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB. In solchen Fällen kann ein Gericht die fehlende Zustimmung ersetzen oder Schadensersatzansprüche entstehen. Das ist allerdings ein mühsamer Weg und für alle Beteiligten kostspielig. Wir raten deshalb, mögliche Zustimmungserfordernisse schon vor der Vermarktung zu klären, nicht erst kurz vor dem Notartermin. Im Remstal erleben wir immer wieder, dass ein bislang unbekanntes eingetragenes Recht oder eine nicht geklärte Bankposition den Verkaufsprozess um Monate verzögert.
Wie wir als Makler damit umgehen
Bevor wir eine Immobilie in Fellbach, Kernen oder Waiblingen in den Verkauf nehmen, schauen wir ins Grundbuch und fragen nach laufenden Krediten, Wohnrechten und familiären Verhältnissen. Das klingt nach Formularbürokratie, ist aber der einzige Weg, um später keine bösen Überraschungen zu erleben. Manche Zustimmungen sind schnell eingeholt, andere dauern. Das wissen wir früh genug, wenn wir früh genug fragen.