Zession bezeichnet die rechtsgeschäftliche Übertragung einer Forderung von einem bisherigen Gläubiger (Zedent) auf einen neuen Gläubiger (Zessionar). Entscheidend dabei: Der Schuldner muss dieser Übertragung nicht zustimmen. Die Zession ist ein Werkzeug, das vor allem in der Baufinanzierung, bei Immobilienprojekten und im Kreditwesen eine praktische Rolle spielt.
Rechtliche Grundlage: Was das BGB regelt
Die Paragraphen 398 bis 413 BGB bilden den rechtlichen Rahmen. Für die Abtretung selbst reicht ein Vertrag zwischen Zedent und Zessionar, eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor, Schriftform empfiehlt sich aber schon aus Beweisgründen. Die Forderung geht zusammen mit allen verbundenen Sicherheiten über, also zum Beispiel mit einer Bürgschaft, die ursprünglich für diese Forderung gestellt wurde.
Zwei Punkte sollten Sie kennen: Erstens kann der Schuldner dem neuen Gläubiger alle Einwände entgegenhalten, die er gegenüber dem alten Gläubiger hatte. Zweitens schließt ein vertraglich vereinbartes Abtretungsverbot die Zession wirksam aus. Steht ein solches Verbot im ursprünglichen Vertrag, geht nichts.
Sicherungszession: Forderungen als Kreditsicherheit
Am häufigsten begegnet Ihnen die Zession als Sicherungsinstrument. Ein Bauträger, der ein Projekt vorfinanzieren muss, tritt künftige Kaufpreisforderungen an seine Bank ab. Die Bank erhält damit Zugriff auf diese Forderungen, falls der Kredit nicht bedient wird. Eine Treuhandvereinbarung regelt dabei den Alltag: Solange alles läuft, zieht der Bauträger die Zahlungen selbst ein und führt das Projekt fort. Erst bei Zahlungsausfall greift die Bank direkt auf die abgetretenen Forderungen zu.
Nach vollständiger Kreditrückzahlung fallen die Forderungen per Rückzession an den Bauträger zurück. Aus der Planung solcher Projekte kennen wir, wie wichtig es ist, die Sicherungszession von Anfang an sauber auf die tatsächliche Kredithöhe zu begrenzen. Übersicherung, also mehr Forderungen abzutreten als der Kredit ausmacht, schafft unnötige Abhängigkeit.
Globalzession: wenn alle Forderungen auf einmal gehen
Bei Unternehmensfinanzierungen kommt häufig die Globalzession vor. Hier tritt ein Unternehmen sämtliche gegenwärtigen und künftigen Forderungen gesammelt an die Bank ab. Solange der Kreditvertrag erfüllt wird, zieht das Unternehmen seine Forderungen weiterhin selbst ein. Bei Zahlungsausfall legt die Bank die Zession offen und zieht direkt ein.
Das Risiko für Unternehmen liegt auf der Hand: Geschäftspartner erfahren dann von den finanziellen Problemen, und die unternehmerische Handlungsfreiheit ist spürbar eingeschränkt. In der Insolvenz kann eine kurz vorher vorgenommene Globalzession zudem anfechtbar sein.
Zession in der Baufinanzierung: Was Eigentümer konkret trifft
Wer eine Immobilie mit Bankkredit kauft oder baut, hat mit Zession oft direkt zu tun, ohne es als solche zu benennen. Banken verlangen häufig die Abtretung von Versicherungsansprüchen aus der Gebäudeversicherung. Entsteht ein Brandschaden, zahlt die Versicherung dann an die Bank, nicht an Sie. Die Bank entscheidet anschließend, ob das Geld in den Wiederaufbau fließt oder die Restschuld mindert.
Ähnliches gilt beim Verkauf von Kreditportfolios: Banken veräußern Kreditforderungen mitunter an andere Institute. Als Schuldner müssen Sie darüber informiert werden. Bis zu dem Moment, in dem Sie von der Zession Kenntnis haben, zahlen Sie befreiend an Ihren ursprünglichen Vertragspartner. Die Konditionen Ihres Kreditvertrags, Zinssatz, Sondertilgungsrechte, Kündigungsfristen, bleiben unverändert.
Mietforderungen und Zession: worauf Vermieter achten sollten
Auch Mietforderungen lassen sich abtreten, etwa an ein Inkassounternehmen. Nach Mitteilung der Zession muss der Mieter an den neuen Gläubiger zahlen. Einwendungen, die der Mieter gegen den ursprünglichen Vermieter hatte (zum Beispiel eine berechtigte Mietminderung wegen Mängeln), bleiben bestehen.
Als Vermieter im Remstal, der Forderungen abtreten möchte oder dem eine Zession angeboten wird, lohnt ein genauer Blick auf die Abtretungsurkunde. Seriöse Zessionare legen diese unaufgefordert vor. Wer zögert, sollte sie verlangen.