Der Begriff Wärmebedarfsausweis stammt aus der Zeit vor der Energieeinsparverordnung und bezeichnet heute das, was offiziell bedarfsorientierter Energieausweis heißt. Dieser Ausweistyp weist den rechnerischen Energiebedarf eines Gebäudes aus, ermittelt auf Grundlage der baulichen Substanz und der installierten Anlagentechnik. Das Ergebnis ist unabhängig davon, wie sparsam oder verschwenderisch die Bewohner heizen. Für den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie im Remstal ist das die entscheidende Eigenschaft dieses Dokuments.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: wo der Unterschied liegt
Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude durch: Dämmung, Fenster, Luftdichtheit, Heizungsanlage, Lüftung und Warmwasserbereitung fließen nach DIN V 18599 in die Berechnung ein. Das Ergebnis bildet die Gebäudequalität ab, nicht das Verhalten der aktuellen Bewohner. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ein schlecht gedämmtes Haus von einem sehr sparsamen Mieter bewohnt wurde und deshalb beim Verbrauchsausweis besser dasteht, als es der Bausubstanz nach müsste. Genau dieses Problem besteht beim Bedarfsausweis nicht.
Der Verbrauchsausweis ist günstiger: rund 50–100 Euro, weil er lediglich die gemessenen Verbrauchswerte der letzten drei Jahre auswertet. Er ist aber nur für Objekte sinnvoll, bei denen das Nutzerverhalten über Jahre stabil und typisch war. Für einen objektiven Vergleich zweier Gebäude taugt er kaum.
Wann ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben?
Bei Neubauten ist er seit 2002 immer Pflicht. Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Einheiten kommt es auf das Baujahr an: Wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, ist ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig. Bei jüngeren Gebäuden dieser Größe besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarf und Verbrauch. Wohngebäude mit mehr als vier Einheiten dürfen ebenfalls zwischen beiden Ausweistypen wählen. Nichtwohngebäude sowie Gebäude, die wesentlich erweitert oder verändert wurden, brauchen immer einen Bedarfsausweis.
Für Eigentümer im Rems-Murr-Kreis gilt: Der Ausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung vorliegen, nicht erst beim Notartermin. Fehlt er, drohen Bußgelder. Der Gutachterausschuss des Rems-Murr-Kreises oder der städtische Gutachterausschuss Fellbach sind für die Ausstellung selbst nicht zuständig, aber bei Fragen zur Wertrelevanz energetischer Merkmale gute Anlaufstellen.
Was der Ausweis ausweist und was er kostet
Der zentrale Kennwert ist der Endenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Er gibt an, wie viel Energie dem Gebäude insgesamt zugeführt werden muss, inklusive der Verluste aus Heizung und Warmwasserbereitung. Aus diesem Wert ergibt sich die Energieeffizienzklasse von A+ bis H, die auch im Exposé anzugeben ist.
Daneben weist der Ausweis den Primärenergiebedarf aus. Hier spielt der Energieträger eine Rolle: Strom schlägt mit einem Primärenergiefaktor von 1,8 zu Buche, Gas mit 1,1, Holzpellets mit 0,2. Ein Gebäude mit Wärmepumpe kann deshalb beim Primärenergiebedarf besser abschneiden als beim Endenergiebedarf.
Die Kosten für die Ausstellung liegen bei Einfamilienhäusern grob im Bereich 300–500 Euro, bei Mehrfamilienhäusern mit sechs bis zwölf Einheiten eher bei 500–800 Euro. Nichtwohngebäude kosten je nach Größe und Komplexität deutlich mehr. Eine Begehung vor Ort ist formal nicht immer vorgeschrieben, erhöht aber die Verlässlichkeit der Berechnung spürbar. Der Ausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Nach einer energetischen Sanierung muss ein neuer erstellt werden; ein Eigentümerwechsel allein verlängert oder verkürzt die Gültigkeit nicht.
Modernisierungsempfehlungen: Hinweis, keine Verpflichtung
Nach Paragraf 20 GEG muss der Bedarfsausweis mindestens eine Modernisierungsempfehlung enthalten. Das können Hinweise auf Dämmmaßnahmen, Fenstertausch oder eine Heizungserneuerung sein. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist dabei nicht zwingend, und die Umsetzung bleibt Ihnen überlassen. Für potenzielle Käufer sind diese Empfehlungen allerdings durchaus lesbar: Sie zeigen, wo das Gebäude aus fachlicher Sicht Nachholbedarf hat. Wer vor dem Verkauf saniert, sollte den Ausweis danach aktualisieren lassen, denn ein veralteter Ausweis bildet die verbesserte Substanz nicht ab und kostet im Zweifelsfall Verhandlungsposition.
Häufige Frage:
„Mein Energieausweis ist noch vier Jahre gültig, aber das Haus hat seit der Ausstellung eine neue Heizung bekommen. Muss ich einen neuen Ausweis erstellen lassen?”
Rechtlich hängt das davon ab, ob die neue Heizung als „wesentliche Änderung” im Sinne des GEG gilt. Eine reine Heizungsart-Erneuerung, also zum Beispiel der Tausch einer alten Gastherme gegen eine neue, fällt meist nicht darunter, solange keine Erweiterung der beheizten Fläche damit verbunden ist. Wechseln Sie jedoch grundlegend das Heizsystem, etwa von Gas auf Wärmepumpe, empfehlen wir einen neuen Ausweis, weil der alte die tatsächliche Situation nicht mehr wiedergibt und das bei Kaufinteressenten Fragen aufwirft, die Sie beim Verkaufsgespräch eigentlich nicht haben wollen.