Der Vorsteuerabzug nach § 15 UStG erlaubt es Unternehmern, die an sie in Rechnung gestellte Umsatzsteuer mit ihrer eigenen Umsatzsteuerschuld zu verrechnen. Bei Immobilien greift dieses Prinzip jedoch nicht automatisch, denn Vermietung und Verpachtung sind nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Wer eine Immobilie steuerfrei vermietet, kann deshalb auch keine Vorsteuer aus den Anschaffungs- oder Baukosten geltend machen. Ob und wann eine Ausnahme möglich ist, hängt von strengen Voraussetzungen ab, die Sie kennen sollten, bevor Sie in eine Gewerbeimmobilie investieren.
Was die Option zur Steuerpflicht bewirkt
Vermieten Sie eine Immobilie an einen Unternehmer, der sie für steuerpflichtige Umsätze nutzt und deshalb selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist, können Sie nach § 9 UStG auf die Steuerfreiheit verzichten und die Vermietung stattdessen umsatzsteuerpflichtig gestalten. Die Option wird schriftlich gegenüber dem Finanzamt erklärt und bindet Sie bei Gebäuden für zehn Jahre.
Der Vorteil liegt auf der Hand: Sie können die Umsatzsteuer aus Baukosten, Sanierungsaufwand und laufenden Nebenleistungen als Vorsteuer abziehen, was gerade bei größeren Gewerbeimmobilien erhebliche Beträge ausmacht. Die Kehrseite ist, dass Ihr Mieter seinerseits tatsächlich vorsteuerabzugsberechtigt sein muss. Vermietung an Arztpraxen, Versicherungsvermittler oder ähnliche umsatzsteuerfreie Nutzer schließt die Option aus. Für die Wohnraumvermietung gilt ohnehin: Die Option ist gesetzlich ausgeschlossen, unabhängig davon, wer der Mieter ist.
Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG: Das unterschätzte Risiko
Wer beim Bau oder Kauf einer Gewerbeimmobilie Vorsteuer abgezogen hat, muss diese Entscheidung zehn Jahre lang aufrechterhalten. Ändert sich innerhalb dieses Zeitraums die Nutzung, wechselt also ein steuerpflichtiger Mieter gegen einen steuerfreien aus oder wird das Objekt verkauft, so ist die bereits abgezogene Vorsteuer anteilig zu berichtigen: für jedes verbleibende Jahr des Zehnjahreszeitraums ein Zehntel zurück ans Finanzamt.
Das klingt abstrakt, wird in der Praxis aber schnell konkret. Bei einem Neubau mit Baukosten von einer Million Euro netto und vollem Vorsteuerabzug (190.000 Euro) bedeutet ein Leerstand ohne Anschlussvermietung an einen optionsfähigen Mieter im fünften Jahr noch eine mögliche Nachzahlung von rund 95.000 Euro. Wer eine solche Immobilie im Remstal verkauft, sollte das Berichtigungsrisiko in die Kaufpreisverhandlung einbeziehen, denn der Erwerber übernimmt unter Umständen zusammen mit dem Objekt auch die steuerliche Vorgeschichte.
Gemischt genutzte Gebäude und anteiliger Abzug
Enthält ein Gebäude sowohl gewerbliche als auch Wohnflächen, lässt sich der Vorsteuerabzug nur für den Teil geltend machen, der umsatzsteuerpflichtig vermietet wird. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Flächenverhältnis, in bestimmten Fällen auch nach dem Umsatzschlüssel. Entscheidend ist, dass Sie die Zuordnung zum Unternehmensvermögen bei der ersten Steuererklärung dokumentieren und sauber belegen: Flächenpläne, Mietverträge und eine nachvollziehbare Berechnung gehören in die Unterlagen. Aus der Planungspraxis wissen wir, dass gerade bei umgenutzten Bestandsgebäuden die Flächenabgrenzung im Nachhinein schwieriger zu rekonstruieren ist, als sie beim Bau gewesen wäre.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Der Vorsteuerabzug ist kein automatischer Vorteil, sondern eine Entscheidung mit langer Bindungswirkung. Bevor Sie in eine Gewerbeimmobilie investieren oder ein bestehendes Objekt umstrukturieren, sollten Sie gemeinsam mit einem Steuerberater prüfen, ob Ihre vorgesehenen Mieter die Voraussetzungen erfüllen, ob die Option wirtschaftlich sinnvoll ist und welche Berichtigungsrisiken im Fall eines späteren Verkaufs entstehen. Letzteres gilt besonders dann, wenn Sie ein Objekt erwerben, bei dem der Vorbesitzer Vorsteuer abgezogen hat: In diesem Fall gehört eine Auskunft über den laufenden Berichtigungszeitraum zum Mindeststandard jeder Ankaufsprüfung.