Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen eines Gebäudes, die ausdrücklich nicht zum Wohnen bestimmt sind: Ladenlokale, Büros, Praxen, Lagerräume oder Tiefgaragenstellplätze. Rechtlich geregelt in § 1 Abs. 3 WEG, ist die Struktur identisch mit dem Wohnungseigentum. Der Unterschied liegt allein in der Nutzungsart, die in der Teilungserklärung festgeschrieben wird. Mit dem Sondereigentum verbunden ist stets ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes.
Entstehung und Grundbucheintragung
Teileigentum entsteht durch eine notariell beurkundete Teilungserklärung, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für die betreffende Einheit sowie die Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuchamt für Fellbach, Kernen im Remstal und Waiblingen ist seit 2017 zentral beim Amtsgericht Waiblingen angesiedelt. Jede Teileigentumseinheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit unabhängig vom restlichen Gebäude verkauft, belastet oder vererbt werden.
Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft
Als Teileigentümer nutzen Sie Ihre Einheit allein, tragen aber gemeinschaftliche Kosten anteilig: Das Hausgeld, die Instandhaltungsrücklage und die laufenden Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums werden nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. In der Eigentümerversammlung stimmen Sie ebenfalls nach Anteilen ab. Die Instandhaltung Ihrer eigenen Einheit liegt vollständig bei Ihnen.
Gewerbliche Einheiten verursachen oft eine stärkere Abnutzung des Gemeinschaftseigentums: Treppenhaus, Aufzug, Eingang. Das kann im laufenden Betrieb zu Spannungen mit den Wohnungseigentümern führen, erst recht wenn Publikumsverkehr, Öffnungszeiten oder Gerüche ins Spiel kommen. Viele Gemeinschaftsordnungen regeln genau das, und wer die Klauseln vor dem Kauf nicht liest, erlebt die Beschränkungen danach.
Zweckbestimmung: Änderung ist aufwendig
Die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung bindet alle Eigentümer. Wer ein als Ladenlokal ausgewiesenes Teileigentum künftig als Büro oder Praxis nutzen möchte, braucht in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer, notariell beurkundet, und je nach Nutzungsänderung zusätzlich eine Baugenehmigung. In Fellbach und Waiblingen als Großen Kreisstädten ist dafür die jeweilige untere Baurechtsbehörde zuständig, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Wer die Einheit faktisch anders nutzt als eingetragen, setzt sich Unterlassungsansprüchen der Gemeinschaft aus.
Vermietung und Rendite
Teileigentum lässt sich grundsätzlich frei vermieten, ohne dass die WEG zustimmen muss. Es gilt das Gewerbemietrecht, das deutlich mehr Vertragsfreiheit lässt als das Wohnraummietrecht: Laufzeiten, Anpassungsklauseln und Nebenkostenregelungen sind weitgehend verhandelbar. Banken finanzieren Teileigentum vergleichbar mit Wohnungseigentum und rechnen Mieteinnahmen bei der Bonitätsprüfung an.
Die Rendite liegt bei gewerblichen Einheiten häufig höher als bei Wohnungen, das Leerstandsrisiko aber auch. Gerade im Remstal, wo die Nachfrage stark durch Pendler und Dienstleister geprägt ist, hängt die Vermietbarkeit sehr davon ab, ob Lage, Zuschnitt und Nutzungsprofil zusammenpassen. Als Teileigentümer haften Sie der Gemeinschaft gegenüber für das Verhalten Ihres Mieters, ein Punkt, der im Gewerbemietvertrag entsprechend abgesichert werden sollte.