Wer bauen will, wartet manchmal wochenlang auf die vollständige Baugenehmigung. Die Teilbaugenehmigung ist das Instrument, mit dem die Bauaufsichtsbehörde einzelne Bauabschnitte schon vorab freigibt, damit die Arbeiten früher beginnen können. Sie ersetzt die eigentliche Genehmigung nicht, öffnet aber das Tor zur Baustelle, solange die Gesamtprüfung noch läuft.
Was die Behörde prüft und was das kostet
Für eine Teilbaugenehmigung stellen Sie einen gesonderten Antrag, in dem Sie die Dringlichkeit begründen und genau benennen, welche Teilleistungen Sie vorab genehmigt haben wollen. Die Behörde prüft dann, ob die Unterlagen für diesen Teilbereich vollständig sind, ob der beantragte Abschnitt mit dem Baurecht vereinbar ist und ob er das Gesamtvorhaben nicht präjudiziert.
Zuständig ist je nach Lage die untere Baurechtsbehörde vor Ort. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ist das die jeweilige Stadtverwaltung, für Bauvorhaben in Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Die Bearbeitungszeit liegt erfahrungsgemäß zwischen zwei und acht Wochen. An Gebühren können Sie grob mit einem Anteil von 30 bis 50 Prozent der späteren Gesamtgebühr rechnen, da diese sich am genehmigten Umfang orientieren.
Welche Abschnitte sich eignen und welche nicht
Erfahrungsgemäß genehmigen Behörden Baugrube, Erdarbeiten, Fundamente und Bodenplatte vergleichsweise unkompliziert, sofern die Statik bereits vorliegt. Gleiches gilt für Kellerrohbau, Erschließungsmaßnahmen und Abbrucharbeiten. Diese Abschnitte sind in der Regel so klar abgrenzbar, dass eine spätere Änderung des Gesamtentwurfs sie kaum berührt.
Bei Obergeschossen, der Dachkonstruktion, der Fassade oder technischen Anlagen sieht das anders aus. Diese Teile hängen so eng an der Gesamtplanung, dass die Behörde oft erst genehmigt, wenn das vollständige Bild vorliegt. Aus der Planung kennen wir Fälle, in denen ein früh begonnener Rohbau nachträglich angepasst werden musste, weil die Gesamtgenehmigung andere Anforderungen mit sich brachte. Das ist teuer und zeitaufwendig.
Der wirtschaftliche Kern der Entscheidung
Der Zeitgewinn ist real. Wer zwei bis sechs Monate früher fertig wird, kann früher vermieten oder nutzen, saisonale Handwerkerkapazitäten besser steuern und Preissteigerungen bei Material und Gewerk teilweise umgehen. Im Remstal, wo gute Handwerker oft weit im Voraus ausgebucht sind, kann ein früher gesicherter Baubeginn tatsächlich den Unterschied machen.
Aber: Das Änderungsrisiko frisst den Zeitvorteil schnell auf. Wenn die Gesamtgenehmigung nachträglich Anpassungen an bereits errichteten Bauteilen fordert, zahlen Sie doppelt. Die Teilbaugenehmigung lohnt sich deshalb vor allem bei großen Projekten mit langer Planungshistorie und klar abgrenzbaren ersten Bauabschnitten. Für kleinere Vorhaben oder Eigentümer ohne umfangreiche Bauerfahrung empfehlen wir, auf die vollständige Genehmigung zu warten. Eine vorherige Bauvoranfrage für die kritischen Punkte kann außerdem helfen, Überraschungen in der Gesamtprüfung zu vermeiden.
Häufige Frage:
Können wir einfach schon mal mit dem Aushub anfangen, solange die Baugenehmigung noch läuft?
Nein, nicht ohne Weiteres. Wer vor einer behördlichen Freigabe tätig wird, baut formell illegal, was Baustopp und Rückbauforderungen nach sich ziehen kann. Für den Erdaushub brauchen Sie entweder die vollständige Baugenehmigung oder eben eine Teilbaugenehmigung, die diesen Abschnitt ausdrücklich freigibt. Sprechen Sie das frühzeitig mit der zuständigen Baurechtsbehörde ab: In Fellbach und Waiblingen ist das die Stadtverwaltung, in Kernen das Landratsamt.