Wenn eine Stadt oder Gemeinde Baurecht schafft, stellt sie oft eine Bedingung: Ein Teil der neuen Wohnungen muss als geförderter oder preisgedämpfter Wohnraum entstehen. Diese Vorgabe nennt sich Quotenregelung. Sie bindet Projektentwickler und Bauträger rechtlich, wirkt sich auf die Kalkulation aus und verändert damit mittelbar auch den Preis, den ein Grundstück am Markt erzielen kann.
Wie die Quote ins Projekt kommt
Kommunen setzen die Quotenregelung auf zwei Wegen durch. Der häufigere ist der städtebauliche Vertrag nach § 11 BauGB: Die Stadt schließt mit dem Vorhabenträger einen Vertrag, bevor der Bebauungsplan rechtskräftig wird. Darin steht, welcher Anteil der Bruttogeschossfläche oder der Wohnungsanzahl als Sozial- oder Belegungswohnungsbau realisiert werden muss. Der zweite Weg ist die direkte Festsetzung im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB. Hinzu kommt die Konzeptvergabe: Bei kommunalen Grundstücken vergibt die Stadt nicht an den Meistbietenden, sondern an das Konzept mit der überzeugendsten Sozialquote und dem schlüssigsten Nutzungskonzept.
Quoten, Bindungsarten und Laufzeiten
Die Höhe der Quote richtet sich nach der Anspannung des lokalen Wohnungsmarktes. In Städten wie München oder Hamburg werden 30 bis 50 Prozent verlangt, in mittelgroßen Städten mit weniger Druck liegt sie eher bei 20 bis 30 Prozent, und in entspannten ländlichen Märkten gibt es oft gar keine Regelung. Für das Remstal, das als Teil der Stuttgarter Pendlerregion einen dauerhaft angespannten Markt kennt, ist die Frage nicht hypothetisch: Waiblingen und Fellbach als Große Kreisstädte haben das Instrument in städtebaulichen Verträgen bereits angewendet.
Was unter “geförderter Wohnraum” fällt, ist nicht einheitlich. Die Bandbreite reicht vom klassischen Sozialwohnungsbau mit Einkommensgrenzen und Wohnberechtigungsschein über preisgedämpften Mietwohnungsbau ohne formale Bindung bis hin zu gefördertem Wohneigentum für bestimmte Zielgruppen. Die Bindungsdauer liegt üblicherweise bei 15 bis 30 Jahren, danach kann die betreffende Wohnung zur Marktmiete vermietet werden.
Was die Quote mit dem Grundstückspreis macht
Hier liegt der Punkt, den Eigentümer und Verkäufer kennen sollten. Wer ein größeres Grundstück oder eine Entwicklungsfläche verkauft, muss damit rechnen, dass ein potenzieller Käufer die Quotenpflicht in seine Kalkulation einpreist. Die geförderten Wohnungen erzielen geringere Mieteinnahmen als frei finanzierte. Diesen Mindererlös trägt der Entwickler entweder durch Fördermittel, durch höhere Mieten im freien Teil oder durch einen niedrigeren Einkaufspreis für das Grundstück.
Ein konkretes Beispiel: Ein Projektentwickler plant 20 Wohnungen auf einem Grundstück in Waiblingen. Die Stadt verlangt 25 Prozent Sozialwohnungsanteil, also 5 Wohnungen. Für diese 5 Wohnungen darf er laut Förderkonditionen eine Nettokaltmiete von 7,50 EUR/m² ansetzen, für die übrigen 15 Wohnungen kalkuliert er mit 14,00 EUR/m². Je nach Gesamtmietfläche und Finanzierungsstruktur ergibt sich daraus ein Mischertrag, der spürbar unter dem liegt, was er ohne Quotenpflicht erwirtschaften würde. Diesen Unterschied zieht er vom Grundstückswert ab, bevor er ein Kaufangebot abgibt. Aus Sicht des Grundstückseigentümers sinkt der erzielbare Preis also nicht durch Zufall, sondern durch eine nachvollziehbare Rechenkette.
Was das für Eigentümer im Remstal bedeutet
Wer ein unbebautes Grundstück oder eine Abrissimmobilie in Fellbach, Kernen oder Waiblingen besitzt und an einen Bauträger verkaufen möchte, sollte frühzeitig prüfen, ob die zuständige Baurechtsbehörde eine Quote vorsieht oder ob das bei einer angestrebten Umnutzung im städtebaulichen Vertrag verhandelt wird. Für Fellbach und Waiblingen ist das jeweils die eigene untere Baurechtsbehörde der Großen Kreisstadt, für Kernen im Remstal das Landratsamt Rems-Murr-Kreis. Wir schauen uns das vor einer Vermarktung gemeinsam an, damit Sie keine böse Überraschung bei einem Kaufangebot erleben, das deutlich unter Ihren Erwartungen liegt.