Querfinanzierung beschreibt die Praxis, Mittel oder Erträge aus einem Bereich eines Immobilienportfolios einzusetzen, um ein anderes Projekt zu finanzieren. Das kann die Mieteinnahmen eines Bestandsobjekts meinen, die eine Sanierung woanders ermöglichen, oder die Gewinne aus einem abgeschlossenen Bauvorhaben, die direkt in die nächste Entwicklung fließen. Die Strategie eröffnet Spielraum, schafft aber gleichzeitig Abhängigkeiten, die man kennen sollte.
Wo die Querfinanzierung auftaucht
Das Prinzip begegnet Eigentümern und Investoren in sehr unterschiedlichen Konstellationen. In der Projektentwicklung finanzieren Erlöse aus verkauften oder vermieteten Einheiten die nächste Bauphase. Wer mehrere Bestandsobjekte hält, kennt die Variante, bei der ein gut laufendes Zinshaus die Modernisierung eines anderen quersubventioniert.
Besonders verbreitet ist das Modell in der Wohnungswirtschaft: Erträge aus frei finanzierten Wohnungen decken die Bewirtschaftungskosten von Sozialwohnungen mit gebundenen Mieten. Auch bei gemischt genutzten Gebäuden greifen Betreiber darauf zurück, wenn Gewerbemieten den Wohnbereich querfinanzieren, weil die Kaltmiete dort unter den Vollkosten liegt.
Im Remstal beobachten wir das gelegentlich bei kleineren Investoren, die ein Mehrfamilienhaus in Fellbach oder Waiblingen als stabile Einnahmequelle nutzen und davon ein sanierungsbedürftiges Objekt in einer weniger gefragten Lage durchfinanzieren.
Was die Strategie bringt
Der offensichtlichste Vorteil liegt in der Unabhängigkeit von externen Kreditgebern. Wer interne Mittel umschichtet, zahlt keine Fremdkapitalzinsen und muss keine Bankentscheidungen abwarten. Das erlaubt schnelleres Handeln, wenn sich eine Gelegenheit ergibt, und überbrückt kurzfristige Liquiditätsengpässe, ohne jedes Mal eine neue Finanzierungsrunde aufzumachen.
Für Portfoliohalter mit mehreren Objekten ist Querfinanzierung deshalb ein legitimes Werkzeug, kein Notbehelf.
Wo es eng werden kann
Das Risiko liegt in der Verknüpfung der Bereiche. Gerät das Objekt, das die Mittel liefert, in Schieflage, fehlt das Geld sofort auch anderswo. Solche Ketteneffekte entstehen schneller, als viele erwarten, vor allem wenn Mietausfälle und Sanierungskosten gleichzeitig auftreten.
Hinzu kommt ein handwerkliches Problem: Werden Transfers zwischen Objekten oder Gesellschaften nicht sorgfältig dokumentiert, verliert man den Überblick, welches Projekt tatsächlich wirtschaftlich trägt und welches vom anderen gerade am Leben gehalten wird. Aus der Planungspraxis kennen wir Fälle, in denen jahrelang ein Objekt weitergeführt wurde, das für sich allein nie rentabel gewesen wäre, weil der Querfinanzierungsfluss die Signale übertüncht hatte.
Rechtliche und steuerliche Leitplanken
Wer Querfinanzierung strukturiert einsetzt, muss einige Grenzen im Blick behalten. Bei Bauträgerverträgen schreibt die MaBV vor, dass Kaufpreiszahlungen zweckgebunden zu verwenden sind. Sie dürfen nicht beliebig in andere Projekte umgeleitet werden.
Auf gesellschaftsrechtlicher Seite gelten Kapitalerhaltungsvorschriften. Kapitalflüsse zwischen verbundenen Gesellschaften müssen einem Fremdvergleich standhalten, sonst drohen steuerliche Korrekturen wegen verdeckter Gewinnausschüttung oder unangemessener Verrechnungspreise. Im Insolvenzfall können solche Transfers außerdem anfechtbar sein.
Kontrolle im laufenden Betrieb
Damit Querfinanzierung beherrschbar bleibt, braucht es eine klare Trennung in der Buchhaltung. Jedes Projekt sollte mit eigener Kostenstelle geführt werden, alle Transfers dokumentiert und genehmigt. Sinnvoll ist außerdem eine vorab definierte Obergrenze: Wie viel darf ein Objekt maximal aus einem anderen ziehen, bevor ein Stopp-Signal ausgelöst wird? Wer das mit einem einfachen Frühwarnsystem verbindet, erkennt Schieflagen, bevor sie sich auf das gesamte Portfolio ausgewirkt haben.