Eine Ortsbesichtigung ist die persönliche Begehung einer Immobilie durch Kaufinteressenten, Mietinteressenten oder Sachverständige. Sie ist der Moment, in dem Exposéfotos und Grundrisse auf die Wirklichkeit treffen. Wer diese Begehung gründlich vorbereitet und systematisch durchführt, spart sich teure Überraschungen nach dem Kauf.
Gut vorbereitet ist halb gewonnen
Studieren Sie vor dem Termin das Exposé und den Grundriss sorgfältig und notieren Sie alles, was Ihnen unklar ist. Fordern Sie vorab relevante Unterlagen an: Energieausweis, beim Wohnungskauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und aktuelle Nebenkostenabrechnungen, bei Häusern soweit vorhanden vorhandene Baupläne und Wartungsnachweise für Heizung und andere technische Anlagen. Vereinbaren Sie den Termin bei Tageslicht, damit Sie Feuchteflecken an Decken, Risse in der Fassade und den Zustand des Dachs ohne künstliche Beleuchtung beurteilen können. Wenn Sie handwerklich wenig Erfahrung haben, bringen Sie jemanden mit, dem Sie in diesen Fragen vertrauen.
Was außen und innen zu prüfen ist
Beginnen Sie draußen: Fassade auf Risse, Putzabplatzungen und Verfärbungen durch Feuchte abgehen, das Dach soweit sichtbar auf fehlende Ziegel und Moosbewuchs kontrollieren, Fenster und Türen auf Funktion und Dichtheit testen. Auch die Lage im Umfeld gehört dazu. Gerade im Remstal liegen innerhalb derselben Postleitzahl Hanglagen am Kappelberg und Wohnlagen an Durchgangsstraßen preislich und qualitativ weit auseinander. Was davon im Exposé steht, sehen Sie erst vor Ort.
Im Inneren gleichen Sie Raumgrößen und Aufteilung mit dem Grundriss ab und überlegen, ob die Flächen für Ihre Nutzung taugen. Untersuchen Sie Wände und Decken auf Flecken, Risse oder Schimmelspuren, prüfen Sie Böden auf Schäden und testen Sie Wasserdruck sowie Sanitärinstallationen. Öffnen und schließen Sie Fenster. Das klingt kleinteilig, ist aber genau das, was hinterher die Kostenposition ausmacht.
Keller, Dachboden, Technik
Keller und Dachboden werden bei Besichtigungen oft übersprungen. Dabei zeigen sich dort die aufschlussreichsten Hinweise auf den Zustand eines Gebäudes. Im Keller suchen Sie nach Feuchtigkeitsschäden: Salzausblühungen am Mauerwerk, modrigem Geruch, undichten Lichtschächten. Auf dem Dachboden prüfen Sie den Zustand des Dachstuhls, die vorhandene Dämmung und möglichen Schädlingsbefall.
Bei der Heizungsanlage erfragen Sie Alter, letzten Wartungstermin und Energieträger. Der Sicherungskasten gibt Auskunft über den Stand der Elektroinstallation. Ältere Gebäude können noch Bleileitungen bei der Wasserversorgung haben. Aus der Planung kennen wir diese Punkte als klassische Kostentreiber bei Sanierungen, die Kaufinteressenten gerne unterschätzen.
Nach der Besichtigung: was folgen sollte
Fertigen Sie während der Begehung Fotos und Notizen an. Eindrücke verblassen schnell, besonders wenn man mehrere Objekte besichtigt. Alle offenen Fragen, die sich nicht vor Ort klären ließen, schriftlich beim Verkäufer nachhaken. Bei ernstem Kaufinteresse folgt im nächsten Schritt die sogenannte Due Diligence: Grundbucheinsicht, Prüfung des Baulastenverzeichnisses und Sichtung der Bauakte beim zuständigen Baurechtsamt. In Fellbach und Waiblingen als Große Kreisstädte ist das die jeweilige untere Baurechtsbehörde, für Kernen im Remstal ist das Landratsamt Rems-Murr-Kreis zuständig.
Häufige Frage: Reicht eine Besichtigung, oder sollte ich einen Sachverständigen beauftragen?
Eine eigene Begehung ist immer der erste Schritt, aber sie ersetzt kein Gutachten. Wer ein älteres Gebäude kauft oder erhebliche Mängel vermutet, sollte vor der Kaufentscheidung einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen. Ein Kurzgutachten kostet einen überschaubaren Betrag, deckt aber Mängel auf, die im schlimmsten Fall das Zehnfache der Gutachterkosten in der Sanierung ausmachen. Das gilt besonders für Objekte mit Baujahren vor der Wärmeschutzverordnung 1977 oder erkennbaren Feuchtigkeitszeichen, beides Konstellationen, die wir im Remstal regelmäßig sehen.