Eine Nachlassimmobilie ist ein Grundstück oder eine Immobilie, die zum Nachlass eines Verstorbenen gehört und kraft Gesetzes auf die Erben übergeht. Der Eigentumsübergang vollzieht sich automatisch mit dem Erbfall, ohne Kaufvertrag und ohne Notar. Was danach folgt, ist trotzdem alles andere als einfach: Grundbuch, Erbschaftsteuer und, bei mehreren Erben, die Frage nach der gemeinsamen Zukunft der Immobilie verlangen klare Entscheidungen.
Was zuerst zu regeln ist: das Grundbuch
Das Grundbuch weist nach dem Erbfall noch den Verstorbenen als Eigentümer aus, obwohl die Erben längst Eigentümer sind. Diese Lücke muss durch eine Grundbuchberichtigung geschlossen werden, und zwar beim zuständigen Grundbuchamt. Im Rems-Murr-Kreis ist das seit 2017 zentral das Amtsgericht Waiblingen, nicht mehr die früheren Ortsgerichte.
Für die Berichtigung legt man entweder einen Erbschein vor oder ein notarielles Testament zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll. Die Kosten richten sich nach dem GNotKG und hängen vom Immobilienwert ab. Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, entfällt die Grundbuchgebühr, danach fällt sie an.
Erbschaftsteuer: Freibeträge kennen, Fristen wahren
Das Finanzamt bewertet die Immobilie zum sogenannten gemeinen Wert, also im Wesentlichen zum Marktwert. Je nach Art der Immobilie kommt dabei das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz. Die Freibeträge staffeln sich nach dem Verwandtschaftsgrad erheblich: Ehegatten haben 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Geschwister dagegen nur 20.000 Euro.
Eine vollständige Steuerbefreiung gibt es für das selbst genutzte Familienheim. Ehegatten können es steuerfrei erben, wenn sie es selbst bewohnen. Für Kinder gilt dieselbe Regel, allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Voraussetzung ist in beiden Fällen eine Selbstnutzung von mindestens zehn Jahren. Wer auszieht, verliert die Befreiung rückwirkend, es sei denn, der Auszug war aus zwingenden Gründen unvermeidbar.
Bei Immobilien im Fellbacher oder Waiblinger Raum, wo Bodenrichtwerte am oberen Rand des Kreises liegen, sollte man die Steuerberechnung frühzeitig und nicht erst nach Ablauf der Abgabefrist angehen. Im Zweifelsfall lohnt es sich, den Steuerbescheid des Finanzamts durch ein Gutachten des Gutachterausschusses Rems-Murr-Kreis oder des Fellbacher Gutachterausschusses gegenzuprüfen, denn ein nachgewiesener niedrigerer Verkehrswert kann die Steuerlast spürbar senken.
Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden oder auseinandersetzen
Gibt es mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie ist eine Gesamthandsgemeinschaft, das heißt: Niemand verfügt allein über seinen Anteil an der Immobilie. Ordentliche Verwaltungsentscheidungen erfordern die Stimmenmehrheit nach Erbquoten, wesentliche oder außerordentliche Maßnahmen müssen einstimmig getroffen werden. Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Außenstehenden, haben die anderen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Einigen sich die Beteiligten nicht, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Das Ergebnis liegt dabei regelmäßig unter dem erzielbaren Marktpreis, weshalb eine Einigung der Erben fast immer die wirtschaftlich sinnvollere Lösung ist.
Die drei Wege mit der Immobilie
Grundsätzlich gibt es drei Richtungen, in die eine Erbengemeinschaft gehen kann:
- Selbstnutzung: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen nach einer einvernehmlichen Bewertung aus. Dafür braucht er meist eine Finanzierung.
- Vermietung: Die Gemeinschaft behält die Immobilie und verteilt die Mieteinnahmen nach Erbquoten. Steuerlich werden die Einnahmen jedem Miterben anteilig als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet.
- Verkauf: Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt. Wurde die Immobilie vermietet und liegt der Erbfall weniger als zehn Jahre zurück, greift die Spekulationsfrist für den jeweiligen Miterbenanteil.
Besonderheiten, die den Spielraum einschränken können
Nicht jede Nachlassimmobilie kommt frei von Belastungen. Vermächtnisse können eine Immobilie einer bestimmten Person zuweisen, ohne dass sie Erbe wird. Der Vermächtnisnehmer erhält dann einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die Erben. Wohnrechte oder Nutzungsauflagen schränken den Verkauf oder die Vermietung ein. Pflichtteilsansprüche, besonders wenn in den zehn Jahren vor dem Erbfall größere Schenkungen gemacht wurden, können die Immobilie als Wertbasis belasten. Bei einer angeordneten Testamentsvollstreckung handeln nicht die Erben selbst, sondern der Testamentsvollstrecker.
Wir empfehlen in solchen Konstellationen frühzeitig einen Fachanwalt für Erbrecht hinzuzuziehen. Als Makler können wir den Immobilienwert einschätzen und die nächsten Schritte begleiten, aber die rechtliche Weichenstellung gehört in spezialisierte Hände.