Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mindestens drei eigenständigen Wohneinheiten unter einem Dach. Es beherbergt mehrere Haushalte und zählt damit zu einer anderen Gebäudekategorie als Ein- oder Zweifamilienhäuser. Im Rems-Murr-Kreis trifft man diese Objektart vor allem in den verdichteteren Lagen von Waiblingen, Fellbach und Kernen, wo die Nachfrage durch die Nähe zu Stuttgart und gute ÖPNV-Anbindung konstant hoch bleibt.
Formen und Nutzung
Mehrfamilienhäuser decken ein breites Spektrum ab: vom kleinen Mietshaus mit drei Wohnungen bis zur größeren Wohnanlage mit zwanzig oder mehr Einheiten. Üblich ist außerdem die gemischte Nutzung, bei der das Erdgeschoss gewerblich vermietet wird und die Obergeschosse Wohnzwecken dienen.
Grundsätzlich gibt es zwei Besitzstrukturen. Entweder hält ein einzelner Eigentümer das gesamte Haus und vermietet alle Einheiten, oder das Gebäude wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt, sodass jede Einheit separat verkauft werden kann. Die Aufteilung hat weitreichende Folgen für Verwaltung, Finanzierung und Verkaufsstrategie.
Was das Objekt wirtschaftlich trägt
Der wesentliche Vorteil gegenüber einem Einfamilienhaus liegt in der Risikostreuung: Fällt ein Mieter aus, laufen die Einnahmen aus den übrigen Einheiten weiter. Gleichzeitig steigen mit der Anzahl der Wohnungen auch Komplexität und Verwaltungsaufwand.
Die Rendite hängt direkt von vier Stellschrauben ab:
- Lage und Bodenrichtwert (im Rems-Murr-Kreis liegen die Werte für Fellbach, Kernen und Waiblingen am oberen Rand des Kreises, grob zwischen 400 und 610 EUR/m²)
- tatsächlich erzielte Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis
- laufende Bewirtschaftungskosten einschließlich Instandhaltungsrücklage
- steuerliche Abschreibung auf das Gebäude (lineare AfA auf den Gebäudeanteil)
Gerade bei der Grundsteuer lohnt ein Blick ins Detail: Baden-Württemberg berechnet die neue Grundsteuer ausschließlich auf Basis von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Das Gebäude selbst bleibt bei der Bewertung außen vor. Für Eigentümer gut gepflegter oder umfangreich sanierter Objekte kann das ein Vorteil sein, weil Investitionen in die Substanz die Steuerlast nicht erhöhen.
Verwaltung und Instandhaltung
Ein Mehrfamilienhaus verwaltet sich nicht von selbst. Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Handwerkerbeauftragungen und die Kommunikation mit Behörden binden Zeit. Wer mehrere Einheiten besitzt, kommt um eine strukturierte Bewirtschaftung nicht herum, ob selbst organisiert oder über eine Hausverwaltung.
Aus der Planung kennen wir ein häufiges Problem: Instandhaltungen werden zu lange aufgeschoben, weil die laufenden Mieteinnahmen den Handlungsdruck scheinbar gering halten. Tatsächlich summieren sich aufgeschobene Maßnahmen an Dach, Fassade oder Heizung zu erheblichen Kosten, die sich im Verkaufsfall direkt im Kaufpreis niederschlagen.
Bei einer Aufteilung in Wohnungseigentum kommen die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes hinzu. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über gemeinschaftliche Angelegenheiten, und Beschlüsse binden alle Beteiligten. Das schafft Abstimmungsbedarf, der beim reinen Miethaus entfällt.